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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 07:23:22  浏览:8598   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法(修正)

四川省人民政府


四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法(修正)
四川省人民政府令第103号
目  录
  
  第一章 总则
  第二章 卫星地面接收设施的生产、销售
  第三章 卫星地面接收设施的设置
  第四章 卫星电视节目接收和使用
  第五章 处罚
  第六章 附则




(1994年5月21日四川省人民政府令第45号发布 根据1997年12月29日四川省人民政府第84次常务会议通过的关于修改《四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法》的决定修正)

第一章 总 则
第一条 为了加强对卫星电视广播地面接收设施的管理,促进社会主义精神文明建设,根据国务院《卫星电视广播地面接收设施管理规定》,结合四川实际,制定本办法。
第二条 在四川省行政区域内生产、进口、销售、安装和使用卫星电视广播地面接收设施,必须遵守本办法。
本办法所称卫星电视广播地面接收设施 (以下简称卫星地面接收设施),是指用于接收卫星传送的电视节目的天线、高频头、接收机及编码器、解码器等设施。
第三条 各级广播电视行政部门会同各级国家安全、公安、电子、工商、技术监督等行政部门管理本行政区域内的卫星地面接收设施。
第四条 对卫星地面接收设施的生产、进口、销售、安装和使用实行许可制度。
生产、进口、销售、安装和使用卫星地面接收设施许可的条件,按国务院有关行政部门的规定执行。

第二章 卫星地面接收设施的生产、销售
第五条 卫星地面接收设实行定点生产。
申请生产卫星地面接收设施的企业应向省电子工业行政部门提出书面申请。省电子工业行政部门接到申请后,会同省工业产品生产许可证管理机构对企业的生产规模、产品质量、检测手段、质保体系、技术开发水平、销售网点、售后服务和经济实力等方面进行全面考查,择优报国务院
电子工业行政部门审批。
经国务院电子工业行政部门许可的企业,才能生产卫星地面接收设施。
第六条 企业生产、维修卫星地面接收设施需要进口专用元器件、零部件,必须向省电子工业行政部门提出申请,省电子工业行政部门按规定审查后上报,由国务院电子工业行政部门批准并出具证明。
禁止个人携带、邮寄卫星地面接收设施入境。
第七条 卫星地面接收设施实行定点销售。
申请销售卫星地面接收设施必须具备以下条件:
(一)有熟悉卫星地面接收设施的业务人员;
(二)注册资金一百万元以上;
(三)有健全的售后服务制度和能力。
第八条 申请销售卫星地面接收设施的单位,必须按照隶属关系向县 (市、区)以上工商行政管理部门提出申请,并提供有关资料;县 (市、区)以上工商行政管理部门会同同级国内贸易、广播电视、电子工业行政部门进行初步审查后逐级上报,经省工商行政管理部门会同省国内贸
易、广播电视、电子工业行政部门批准后,由省工商行政管理部门发给《卫星地面接收设施销售许可证》。
第九条 卫星地面接收设施不符合国家有关质量管理规定的,禁止销售。
禁止向未持有购买证明的单位和个人销售卫星地面接收设施及其专用元器件、零部件。

第三章 卫星地面接收设施的设置
第十条 申请设置卫星地面接收电视节目的单位,必须具备以下条件:
(一)有明确的接收方位、接收内容和收视对象范围;
(二)有符合国家标准的接收设备;
(三)有合格的管理人员;
(四)有健全的管理制度。
第十一条 个人原则上不得安装和使用卫星地面接收设施。在收不到当地电视台、电视转播台、电视差转台、有线电视台的节目的地区,个人可以申请安装卫星地面接收设施。
第十二条 单位需要设置卫星地面接收电视节目的,必须按隶属关系向县 (市、区)广播电视行政部门提出书面申请,经县 (市、区)广播电视行政部门审查同意,由省广播电视行政部门批准后出具卫星地面接收设施的购买证明。
个人需要设置卫星地面接收的,必须经所在单位同意,向县 (市、区)广播电视行政部门提出申请,经市 (地、州)广播电视行政部门签署意见上报,由省广播电视行政部门批准后出具卫星地面接收设施购买证明。
第十三条 卫星地面接收设施安装完毕,省广播电视行政部门会同国家安全部门、公安部门验审合格后,由省广播电视行政部门发给《接收卫星传送的电视节目许可证》。
第十四条 对边远地区的单位和个人申请安装卫星地面接收设施接收境内电视节目的,省广播电视行政部门可委托市 (地、州)或县 (市、区)广播电视行政部门审批和出具卫星地面接收设施购买证明;省广播电视行政部门、国家安全部门、公安部门可委托市 (地、州)或县 (市
、区)广播电视行政部门、国家安全部门、公安部门验审合格后,由市 (地、州)或县 (市、区)广播电视行政部门发给《接收卫星传送的电视节目许可证》。
第十五条 《接收卫星传送的电视节目许可证》必须载明接收目的、接收内容、接收方式和收视范围。
需要改变规定的接收内容、收视对象的,应按原申请程序报审批机关换发《接收卫星传送的电视节目许可证》。
第十六条 设置卫星地面接收设施,应当由持有《卫星地面接收设施安装许可证》的单位提供安装和维修服务。
第十七 申请《卫星地面接收设施安装许可证》的单位,须具备以下条件:
(一)有独立承担卫星地面接收设施安装工程的设计和施工能力;
(二)有两名以上电子专业工程师,以及工程技术人员和管理人员;
(三)有安装卫星地面接收设施的技术设备;
(四)有固定的办公场所。
第十八条 申请《卫星地面接收设施安装许可证》的单位,应按隶属关系向县(市、区)以上广播电视行政部门提出申请,并提供有关资料;经审查批准的,发给《卫星地面接收设施安装许可证》。

第四章 卫星电视节目接收和使用
第十九条 接收和使用卫星电视节目,不得违反《接收卫星传送的电视节目许可证》载明的有关接收目的、接收内容、接收方式和收视对象范围的规定。
第二十条 车站、码头、机场、商店和影视厅、歌舞厅等公共场所,不得播放或者以其他方式传播卫星传送的境外电视节目。
第二十一条 电视台、电视转播台、电视差转台、有线电视台、共用天线系统,不得转播卫星传送的境外电视节目。

第五章 处 罚
第二十二条 未取得许可证擅自使用卫星地面接收设施接收和使用卫星电视节目的,单位由县 (市、区)以上广播电视行政部门责令其自行拆除,情节严重的处以一千元至五万元罚款,没收其使用的卫星地面接收设施;个人由县 (市、区)广播电视行政部门责令其自行拆除,情节严
重的处以五百元到五千元罚款,没收其使用的卫星地面接收设施。
第二十三条 不按许可证规定的接收目的、接收内容、接收方式、收视对象范围接收和使用卫星电视节目的,或违反本办法第二十条、第二十一条规定的,由县(市、区)以上广播电视行政部门给予警告,情节严重的,对单位处以1000元以上3万元以下罚款,对个人处以500元以上5000
元以下罚款。
第二十四条 未取得许可证擅自承担安装卫星地面接收设施施工任务的,由县(市、区)广播电视行政部门给予警告,处以一千元至三万元罚款。
第二十五条 未取得许可证擅自生产卫星地面接收设施的,由电子工业行政部门责令停止生产。
第二十六条 未取得许可证擅自销售卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门责令停止销售,情节严重的没收其卫星地面接收设施,并可处以相当于销售额2倍以下的罚款;向未持有购买证明的单位、个人销售卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门处以2万元以下的罚款。
销售不符合国家质量管理规定的卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门、技术监督部门依法处罚。
第二十七条 未取得许可证擅自进口卫星地面接收设施或携带卫星地面接收设施入境的,由海关按有关法律、法规处罚。
第二十八条 阻碍、抗拒有关管理部门依法对卫星地面接收设施的生产、进口、销售、安装和使用进行管理的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。
第二十九条 利用卫星地面接收设施从事危害国家安全活动的,由国家安全部门、公安部门依照有关法律、法规处罚。
第三十条 违反本办法构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 当事人依照本办法作出的行政处罚不服的,可以按照有关法律法规的规定申请行政复议或者提起行政诉讼。
不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十二条 依照本办法实施处罚的罚没收入的管理,按《四川省罚款和没收财物行政处罚管理办法》执行。

第六章 附 则
第三十三条 《卫星地面接收设施销售许可证》由省工商行政管理部门统一印制;《接收卫星传送的电视节目许可证》、《卫星地面接收设施安装许可证》由省广播电视行政部门统一印制。
第三十四条 本办法适用中的具体问题,由省广播电视行政部门解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。


(1997年12月29日省人民政府第84次常务会议通过 1997年12月29日四川省人民政府令第103号发布 自发布之日起施行)


根据《中华人民共和国行政处罚法》等法律、法规的规定,省人民政府对1996年年底以前制定的规章进行了清理,决定对《四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法》(1994年5月21日 四川省人民政府发布)作如下修改:
1、删去第二十二条中两处“或强行拆除”字样。
2、第二十三条修改为:“不按许可证规定的接收目的、接收内容、接收方式、收视对象范围接收和使用卫星电视节目的,或违反本办法第二十条、第二十一条规定的,由县(市、区)以上广播电视行政部门给予警告,情节严重的,对单位处以1000元以上3万元以下罚款,对个人处以50
0元以上5000元以下罚款。”
3、删去第二十五条中“没收非法生产的卫星地面接收设施,情节严重的处以非法所得2倍以下的罚款”字样。
4、第二十六条第一款修改为:“未取得许可证擅自销售卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门责令停止销售,情节严重的没收其卫星地面接收设施,并可处以相当于销售额2倍以下的罚款;向未持有购买证明的单位、个人销售卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门处以2万元?
韵碌姆?睢!?



1994年5月21日

建设部关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知

建设部


建设部关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委(建设厅),计划单列市建委:
最近,一些省、市来文、来电反映,各地商业、粮食、供销等部门根据其上级机关的文件,向房地产管理部门索要属于房地产管理部门的房屋产权,造成地方房产管理秩序混乱和部门之间的矛盾。
城市国有房屋实行专业化统一管理是中央、国务院的一贯方针。一九六二年中发(62)513号文件《中共中央、国务院关于当前城市工作若干问题的指示》中规定:“城市中企业、机关、学校及其附属的服务性机构和设施,都应当有计划地交给市人民委员会统一经营和管理,并由
这些单位缴纳一定的房租和市政管理经费。”一九八三年国务院国发(1983)139号文件规定:“对原拨给单位使用的代管房产,为便于落实政策,应由房管部门实行统一经营管理。”一九八七年中发(1987)13号文件《中共中央关于加强城市工作的意见》又重申了这一方针
,指出:“城市公有住宅、中小学校舍和机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋,以及企业工厂区以外的公用房屋,也应由城市逐步实行统一管理。”针对有的城市擅自将房管部门统一经营管理的非住宅用房划给各系统分散管理的情况,原国家建委于一九七九年七月以(7
9)建发办字346号文件转发了浙江省建委《关于不得将房管部门统一管理的非住宅用房划给各系统自行管理的通知》,一九八七年一月二十四日原城乡建设环境保护部又专门发出《关于禁止将房管部门统一经营管理的非住宅用房拨给使用单位自管的通知》,要求不得以任何理由将房管
部门统一经营管理的非住宅用房拨给使用单位自管,财政部也于一九八七年作出规定,停止单位之间固定资产的无偿划拨,一律实行有偿划拨。
为此,我部再次重申,已经由城市房地产管理部门统一管理的房产任何单位不得以其主管部门的文件为依据搞“平调”,划归单位自管。各地房地产管理部门应严格按照我部一九八七年一月二十四日《关于禁止将房管部门统一经营管理的非住宅用房拨给使用单位自管的通知》的要求进
行清理,对那些违背通知规定精神的应予以纠正。



1992年3月23日