中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法
建设银行
中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法
建设银行
根据1997年12月31日建设银行发布的《中国建设银行个人住房贷款办法》将本文废止。
第一章 总 则
第一条 为配合住房制度改革，推进住房商品化，支持职工购、建（包括翻建，下同）自用住房，特制定本办法。
第二条 职工住房抵押贷款是为职工购、建自用住房而开办的专项贷款。
职工住房抵押贷款的原则是：先存后贷，存贷挂钩，抵押加保，整借零还。
第三条 本办法适用于已进行住房制度改革的全民或集体所有制单位的职工。
第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。凡城镇全民或集体所有制单位正式职工（包括参加住房公积金的“三资”企业的中方职工），均可申请职工住房抵押贷款。
第五条 贷款条件。贷款申请人需同时具备下列条件：
一、有当地正式城镇户口；
二、有购买住房的合同、协议，批准建房的证明文件或其他证明文件；
三、提出借款申请时，在贷款银行有相当于购买住房全部价款30％以上的存款（包括住房公积金存款），并以此作为购建住房的首付款；
四、有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
五、同意将房产或贷款银行认可的有价证券抵押给贷款银行；
六、职工所在单位必须在建设银行房地产信贷部开立住户基金存款户；
七、借款人所在单位同意作为归还贷款本息的保证人。
第六条 借款人应向贷款银行提供以下需要审查的材料。
一、借款人具有法律效力的身份证明；
二、借款人所在单位出具的借款人固定经济收入的证明；
三、符合法律规定的购建住房合同、协议或其他证明文件；
四、抵押房产的估价报告书、鉴定书；
五、还款保证人的资信证明材料；
六、贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。
第三章 贷款期限和利率
第七条 贷款期限应根据当地房改方案和职工承受能力来确定。以优惠价、标准价购房的，贷款期限最长不超过15年；以商品价购房的，贷款期限最长不超过20年。
第八条 贷款利率按借款人首期付款占房价款的比例和贷款期限的不同，实行档次利率。一年期贷款利率与房地产信贷部存款的平均月利率的利差不得低于1．5‰。首期付款比例越高，贷款利率越低；贷款期限越长，贷款利率越高（贷款利率参考表见附式一、二）。当国家调整利率
时，利率随之作相应调整。
第四章 贷款程序
第九条 借贷双方须严格履行下列程序：
一、借款人须填写职工住房抵押贷款申请表（附式三），并向贷款银行提交本办法第六条规定的各项证明材料；
二、贷款银行对借款人的借款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后由贷款银行出具贷款承诺书；
三、借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同或协议；
四、借贷双方及保证人签订住房抵押贷款合同（附式四），并进行公证；
五、贷款合同签订并经公证后，银行将借款人的存款和贷款以转帐方式划入购房合同或协议指定的售房或建房单位在贷款银行开立的存款户。
第五章 贷 款 抵 押
第十条 购买现货商品住房的借款人，应将所购房产的产权证书及保险单抵押给贷款银行；购买期货商品房的，当房屋在建时，可用银行认可的有价证券作为抵押。
第十一条 用于抵押的房产，必须经过贷款银行认可的资产评估部门进行估价。贷款本息不得超过抵押物估价值的百分之七十。
第十二条 抵押期间，借款人无权转移、变卖或再次抵押被抵押房产或购建房合同的权益。用有价证券进行抵押的，抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
第十三条 抵押双方应正式签订抵押贷款合同并详细开列抵押物清单，抵押自抵押贷款合同签订起生效，至借款人还清全部贷款本息时止抵押解除。抵押解除后，银行将抵押物归还借款人。
第十四条 贷款到期并宽限期满后，借款人仍未还清贷款本息的，贷款银行有权以国家法律、法规允许的方式对抵押物进行处分，处分抵押物所得的金额不足以偿还以所欠银行贷款本息时，贷款银行仍有权追索债务。
第十五条 贷款期间若借款人工作单位变动，贷款合同应同时变更。
第六章 抵押物的保险
第十六条 借款人需在抵押贷款合同签订前到保险公司按银行指定的险种办理抵押物的保险。保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息，并应明确贷款银行为该抵押物保险的第一受益人。保险单不得有任何有损银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人负担
。在抵押期间，保险单交贷款银行保管，保险单享有的权益无条件地让渡给贷款银行。
第十七条 借款人用抵押贷款购买期货商品住房的，应由售房单位对售房合同指定的商品住房进行保险，保险费由房屋买方或卖方负担，保险单应交贷款银行保管。抵押期间，保险单的全部权益应让渡给贷款银行。
第十八条 抵押有效期内，借款人或售房单位不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第七章 贷款的偿还和收回
第十九条 借款人须按贷款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人所在单位作为保证人应协助和督促借款人偿还贷款本息。银行可委托借款人所在单位代扣贷款本息或直接从借款人的住房公积金存款帐中扣收。
第二十条 归还贷款本息的方法有两个方案，由各行根据当地情况选定。
第一方案：先还息，后还本等额偿还法，其公式是：
Ｔ
ＡＩ（1＋Ｉ）
每月等额偿还贷款本息＝－－－－－－－－
Ｔ
（1＋Ｉ ）－1
其中：Ａ：贷款本金 Ｔ：贷款期限，按月计算 Ｉ：贷款月利率
第二方案：本息均还法，其公式是：
借款额（元）
月均归还本金＝－－－－－－
借款期（月）
〔借款期（月）＋1〕×借款额（元）×月利率
月均还利息＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
2×借款期（月）
月均还款额＝月均归还本金＋月均还利息
第二十一条 贷款期内，借款人未按合同规定的期限偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，贷款银行不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，银行按超过的逾期天数，每天计收逾期额万分之三的罚息。
第二十二条 贷款全部到期后，借款人未能还清全部贷款本息的，有6个月的宽限期。在宽限期内，银行按逾期天数每天向借款人收取逾期额万分之三的罚息。借款人若提前归还全部贷款本息，银行应按提前的贷款期限调整提前归还部分的贷款利息，已计收的贷款利息不再退还。借款
人若分次提前归还贷款本息，银行可相应减收提前归还贷款的利息，具体减收办法由各省级行确定。
第二十三条 借款人死亡或经有权部门宣布失踪，借款人财产的合法继承人应继续履行借款人签订的贷款合同。
第二十四条 发生下列情况之一时，银行有权收回部分或全部贷款。
一、借款人违反贷款合同规定的任何条款，经贷款银行提出，借款人未予纠正；
二、借款人发生任何导致不能按期归还贷款本息的变故。
第八章 其 他
第二十五条 贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，若由于银行的责任影响借款人按合同规定使用借款，银行应按影响天数和数额，每天付给借款人万分之三的违约金。
第二十六条 抵押物的评估费由借款人负担，贷款合同公证费由借贷双方平均分担，贷款银行可以向借款人一次性适当收取抵押物保管费。
第二十七条 贷款合同借贷双方及保证人发生纠纷时，首先由当事人各方协商解决，协商无结果时可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 贷款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前通知合同的其他当事人，未达成协议前，原合同继续有效。
第二十九条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释修订。各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行可根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则和补充规定报总行备案。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
附式略。
附件：关于《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》的说明
一、本办法的适用范围为已进行房改的全民或集体所有制单位的职工，包括参加公积金的“三资”企业的中方职工。个体经营者购买商品房不适用本办法。
二、本办法只规定了首付款的最低额度，未规定存款期限，各行在制定实施细则时，可根据当地的实际情况和职工家庭的经济承受能力确定首付款额度，并规定是否需存足一定时间。
三、关于有价证券的抵押问题。用于抵押的有价证券最长期限一般为5年，而职工的购房抵押贷款期限一般均长于5年，因此，在抵押期间对到期的有价证券可作如下处理：
1．借款人可以用同面值的有价证券向贷款银行进行等额调换；
2．由贷款银行兑付后，为抵押人开具与贷款同期的储蓄存单，继续用于抵押；
3．用于抵还贷款本息。
四、本办法所附《住房抵押贷款利率参考表》是假设房地产信贷部资金月平均成本为3．3‰，最低贷款利率按照人民银行规定增加1．5‰，确定为月息4．8‰。为了鼓励职工多付款，早还款，在利率设置上采取了随着首付款比例的提高，贷款利率递减，随着贷款期限的延长，贷
款利率递增的办法，即：首付款每增加10％，贷款利率相应降低0．3‰；贷款期限每延长一个档次，贷款利率相应提高0．6‰。各行可根据上述原则确定贷款利率。
五、本办法提供的利率参考表中的利率水平适用条件是：职工家庭月收入在500元以上，住宅售价在每平方米350元以下，购房的使用面积在55平方米以下，月均还款额约为150元，约占家庭收入的30％。各行可根据当地职工收入水平和房屋售价等情况进行测算，确定较为
适宜的利率水平。
六、本办法设置了两种还款办法，各行可任选一种。两种还款办法银行的利息收入是不同的，第二种还款办法（本息均还法）要比第一种还款办法（先息后本法）利息收入少。为了弥补第二种还款办法给银行造成的利息损失，可以相应提高贷款利率。为此，我们计算了一个利率对照表
；供各行参考。两种还款办法利率关系公式如下：
2Ｔ
Ｔ Ｔ
Ｉ2 ＝｛Ｉ1 （1＋Ｉ1 ） ／〔（1＋Ｉ1 ） －1〕－1／Ｔ｝×－－－－－
（Ｔ＋1）
其中：Ｉ1 ：方案一利率
Ｉ2 ：方案二利率
Ｔ：贷款期限，按月计算
七、为了掌握银行的资金平衡情况，我们对两种方案的资金平衡点进行了测算。资金平衡点是指在贷款利率、贷款期限、户贷款额和月贷款户数一定的情况下，银行贷款资金投入与回收的平衡点，即当贷款达到一定额度后，每个月可以靠回收贷款发放新贷款，而不需要增加信贷资金投
入。资金平衡点的计算公式如下：
Ｔ1 Ｔ1
方案一：Ｎ1 ＝2×〔（1＋Ｉ1 ） －1〕／〔Ｉ1 ×（1＋Ｉ1 ）〕 －1
方案二：Ｎ2 ＝4×Ｔ2 ／〔2＋（Ｔ2 ＋1）×Ｉ2 〕
其中：Ｎ1 、Ｎ2 ：为达到平衡所需时间，按月计算
Ｔ1 、Ｔ2 ：贷款期限，按月计算
Ｉ1 、Ｉ2 ：方案一、二利率。
设若每月贷款Ｈ户，每户贷款Ｇ元，则达到平衡点时需要资金为Ｗ＝Ｎ×Ｈ×Ｇ。资金平衡点举例如下。
两种方案资金平衡点举例
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
贷款期限｜ 方案一 ｜ 方案二 ｜Ｗ1·Ｗ2（元）｜Ｎ1·Ｎ2（月）
（年） ｜月利率（‰）｜月利率（‰）｜（Ｗ1＝Ｗ2） ｜（Ｎ1＝Ｎ2）
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
5 ｜ 7．2 ｜ 7．8 ｜ 9700000｜ 97
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
10 ｜ 8．4 ｜ 9．9 ｜15000000｜ 150
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
15 ｜ 9．0 ｜ 11．1 ｜17700000｜ 177
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
20 ｜ 10．2 ｜ 13．8 ｜17800000｜ 178
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
备注：表中设每月10户，每户贷款10000元。
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1992年9月19日
企业并购的主要法律问题分析——反垄断问题
作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式：lawyer3721@163.com；13366687472。
一、垄断的概念和表现形式
经济学上的垄断(Monopoly)是指少数企业凭借雄厚的经济实力对生产和市场进行控制，并在一定的市场领域内从实质上限制竞争的一种市场状态。可见，经济学侧重从垄断状态对垄断进行定义。法学上还没有关于垄断的统一定义。比如美国的反垄断法律是以反托拉斯为特点，所以美国的反垄断法被称为《反托拉斯法》；德国的反垄断法律是以反卡特尔为特点，所以德国的反垄断法被称为《卡特尔法》（也称《反对限制竞争法》）；日本的反垄断法律以反私人垄断为特点，所以日本的反垄断法被称为《禁止私人垄断及确保公平交易的法律》。这是因为垄断概念都是各国根据自己的国情和市场特点形成的，具有浓厚的民族特色。一般来说，法学上的垄断(Monopoly)是指市场主体单个的或集体的违反法律的强制性规定，在特定的市场内滥用市场支配地位，排除或限制竞争，损害消费者权益，危害公共利益的行为。可见，法学上的垄断概念侧重规制垄断行为。
法律上的垄断一般包括以下几种表现形式：
1．横向联合
横向联合主要是指卡特尔，即法律上相互独立的企业为了共同的目的，相互在市场方面达成限制竞争的协议或进行某种协调，从而限制企业在这方面的自主权。发达市场经济国家一般把卡特尔分为两类，一类适用“本身违法原则”，即出现这类卡特尔即视为违法，无论其造成的具体后果如何，一般包括价格卡特尔、限定生产数量的卡特尔和划分销售市场的卡特尔；另一类的卡特尔则适用“合理原则”，即根据订立卡特尔的目的和后果判断是否严重损害了竞争，如果损害竞争就构成垄断，反之则无。德国《反对限制竞争法》第2条至第8条就以列举的方式提出了一系列适用合理原则的卡特尔，包括条件卡特尔、折扣卡特尔、结构危机卡特尔、合理化卡特尔、专业化卡特尔等九类，又根据它们的影响程度分为登记卡特尔、可驳回卡特尔和需批准的卡特尔。
2．纵向联合
纵向联合指不同经济阶段的企业间所订立的协议，主要表现为限定转售价格、垄断用户后向一体化、独家销售协议、知识产权协议以及纵向非价格约束等。其中限定转售价格应适用“本身违法原则”，其他的纵向联合可适用“合理原则”。
3．滥用市场支配地位
企业通过正当竞争或者法律规定合法取得支配地位，法律一般不予干涉。但如果具有独占支配地位的企业滥用其支配地位，实施限制竞争行为，排挤竞争对手，损害消费者权益，则为反垄断法所禁止。
4．企业合并
企业合并是指企业通过并购达到垄断市场的目的。现代反垄断法在考虑企业合并是否构成垄断时，不仅考虑合并企业在市场上的占有率和市场进入的难易程度，还要考察合并后企业对市场价格的影响，即更加具体深入考察市场结构和市场行为因素的综合作用。
5．行政性垄断
行政性垄断是行政机关或其授权的组织滥用行政权力，限制竞争的行为。主要表现为地区行政性市场垄断、行政强制交易、行政部门干涉企业经营行为、行政性公司滥用优势行为等。行政性垄断将是我国未来的反垄断法律重点规制的对象。
二、我国企业并购所引发的反垄断问题
我国现在还没有正式的《反垄断法》出台。虽然我国的《反不正当竞争法》和《价格法》涉及到垄断行为，但一直没有明确使用垄断的概念。我国从1994年提出制定《反垄断法》，直到现在还没能没有出台。主要有两个原因：一是因为我国原来是计划经济，在经济生活中占绝对统治地位的是国有企业。在从计划经济向市场经济转型的过程中，虽然民营企业和外资企业不断涌现，但国有企业在很多行业仍然占有垄断地位；二是因为我国的行政性垄断非常明显。行政性垄断与我国的政府职能转变紧密联系。要解决这个问题，必然受制于我国政府职能转变的改革进程。
近些年来，企业并购风起云涌。在并购浪潮中，许多企业通过强强联手或者弱肉强食打造出特定行业中的企业航母。这些企业航母通过自己在特定行业的垄断地位，攫取了高额的垄断利润。一些老牌的国有企业凭借其历史优势和政策的支持，通过并购其他企业不断做强做大，成为行业的巨无霸。此外，一些外资企业尤其是跨国企业凭借雄厚的资金技术实力和较高的管理水平，通过并购国内企业，也迅速在中国取得很大的市场份额，其中一些企业实质上已达到垄断的地位。针对上述情况，《反垄断法》的起草工作也加快了步伐。2003年国务院机构改革后，商务部负责《反垄断法》的起草工作，目前已完成草案起草工作，报送国务院法制办公室审议。全国人大常委会已将该法列入十届全国人大立法规划。
在正式的《反垄断法》出台之前，为了应对外资并购中可能出现的垄断情形，对外贸易经济合作部、国家税务总局、国家工商行政管理总局和国家外汇管理局于2003年3月7日联合发布《外国投资者并购境内企业暂行规定》。该规定的最大特点是针对外资并购创设了相对完善的反垄断审查机制。具体内容如下：
1．接受外国投资者境内并购涉嫌垄断申报并进行审查的机关
根据《外国投资者并购境内企业暂行规定》，外国投资者并购境内企业如果涉嫌垄断，当事人必须向商务部（前外经贸部）和国家工商行政管理总局申报。此外，商务部和国家工商行政管理总局是共同审查机关，他们共同主持审查过程并共同作出审查决定。
2．外国投资者境内并购涉嫌垄断需要申报的法定情形
（1）并购一方当事人当年在中国市场营业额超过15亿元人民币；
（2）一年内并购国内关联行业的企业累计超过10个；
（3）并购一方当事人在中国的市场占有率已经达到百分之二十；
（4）并购导致并购一方当事人在中国的市场占有率达到百分之二十五。
上述情形中的并购一方当事人包括外国投资者的关联企业。
3．外国投资者境内并购涉嫌垄断需要申报的酌定情形
虽未达到法定情形规定的条件，但是应有竞争关系的境内企业、有关职能部门或者行业协会的请求，商务部（前外经贸部）部或国家工商行政管理总局认为外国投资者并购涉及市场份额巨大，或者存在其他严重影响市场竞争或国计民生和国家经济安全等重要因素的，也可以要求外国投资者作出报告。
4．外国投资者并购境内企业具有涉嫌垄断法定情形和酌定情形的，商务部（前外经贸部）和国家工商行政管理总局认为可能造成过度集中，妨害正当竞争、损害消费者利益的，应自收到规定报送的全部文件之日起90日内，共同或经协商单独召集有关部门、机构 、企业以及其他利害关系方举行听证会，并依法决定批准或不批准。
5．外国投资者境外并购涉嫌垄断需要申报的法定情形
（1）境外并购一方当事人在中国境内拥有资产30亿元人民币以上；
（2）境外并购一方当事人当年在中国市场上的营业额15亿元人民币以上；
（3）境外并购一方当事人及其关联企业在中国市场占有率已经达到百分之二十；
（4）由于境外并购，境外并购一方当事人及其关联企业在中国的市场占有率达到百分之二十五；
（5）由于境外并购，境外并购一方当事人直接或间接参股境内相关行业的外商投资企业将超过15家。
外国投资者境外并购有上述情形之一的，并购方应在对外公布并购方案之前或者报所在国主管机构的同时，向商务部（前外经贸部）和国家工商行政管理总局报送并购方案。商务部（前外经贸部）和国家工商行政管理总局应审查是否存在造成境内市场过度集中，妨害境内正当竞争、损害境内消费者利益的情形，并做出是否同意的决定。
6．外资并购涉嫌垄断审查豁免制度
如果外资并购达到下述效果，并购当事人可以向商务部和国家工商行政管理总局申请涉嫌垄断审查豁免。
（1）可以改善市场公平竞争条件的；
（2）重组亏损企业并保障就业的；
（3）引进先进技术和管理人才并能提高企业国际竞争力的；
（4）可以改善环境的。
三、反垄断适用除外制度
所谓反垄断法适用除外是指反垄断法在某些领域对某些事项不适用，既反垄断法律允许一定的垄断状态及垄断行为在某些领域中存在而不予追究的一项法律制度。
反垄断法适用除外的对象必须满足以下要件：第一，根据反垄断法的一般性规定属于限制或禁止的行为；第二，该种行为的宏观经济利益大于其垄断所造成的损害；第三，法律规定其不适用反垄断法；第四，这种垄断行为因适用除外制度而具有合法性。具体来说，反垄断法适用除外的领域包括自然垄断领域、知识产权领域、特殊卡特尔领域和国家垄断领域等。
1．自然垄断领域
