深圳经济特区商品住宅外销管理办法
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区商品住宅外销管理办法
深圳市人民政府
第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)商品住宅外销的管理，保障房地产市场的正常秩序，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合特区的实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅外销，是指将特区内的住宅出售给境外公司、企业其他组织、外国人、华侨、港澳台同胞以及在境外中资机构服务的国内人员。下列组织、个人有优先购买权：
(一) 在特区投资的外国人、华侨、港澳台同胞及其组织；
(二) 受雇请在特区工作的外国人、华侨、港澳台同胞。
第三条 外销的商品住宅用地，纳入年度的土地供应计划，计划由深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)编制，报经深圳市人民政府(以下简称市政府)批准后执行。执行中，需要调整计划的，应报市政府批准。
市规划国土局向市政府报送的年度土地供应计划中应载明商品住宅外销用地(包括开发企业土地存量中的年度外销用地)的位置、面积、出让方式。
第四条 拥有行政划拨土地存量的企业，应于每年九月底前向市规划国土局报送下年度的商品住宅外销计划。经批准纳入年度外销供应计划的，方可将商品住宅外销。符合前款规定的，开发企业还应与市规划国土局签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)，并按照外销市场价格补
交地价款，地价款以外汇支付。
第五条 商品住宅外销用地以招标、拍卖方式有偿出让。出让对象为在特区内具有房地产开发权的企业以及外国、华侨、港澳台的经济组织或个人。
第六条 商品住宅外销用地的地价及住宅售价，一律以外汇支付。
第七条 原拥有商品住宅外销经营权的单位，啄本办法施行之日起，其外销经营权予以取消，但通过有偿取得土地使用权，经批准取得单项外销权的除外。被取消外销经营权的单位，须按有关规定办理注销或变更登记等手续。
第八条 土地使用者在交清地价款后，凭出让合同到市规划国土局领取《商品住宅外销许可证》。
土地使用者外销商品住宅时，应将《商品住宅外销许可证》悬挂在售楼场所，以备查验。土地使用者制作的售楼广告和说明书中，应载明《商品住宅外销许可证》的号码。购楼者须认明《商品住宅外销许可证》方可购买。由于售楼广告或说明书作不真实宣传，或误导而造成所购住宅不
能登记的，土地使用者应承担责任。但购楼者明知不能外销而购买的，损失自负。
第九条 土地使用者刊登售楼广告，须持有《商品住宅外销许可证》，预售的，还须持有市规划国土局批准其预售商品住宅的批准文件。没有按上述规定提交证书、批准文件的，广告经营单位应当拒绝为其刊登售楼广告。
第十条 符合本办法第二条规定享有优先购买权的单位或个人，购买商品住宅的数量由市规划国土局核定。市规划国土局对行使优先权者给予指导。
第十一条 土地使用者向市规划国土局提出预售外销商品住宅申请时，必须提交下列文件：
(一) 市规划国土、建设管理部门签发的《建筑许可证》和《开工许可证》；
(二) 预售说明书；
(三) 房屋使用、管理、维修公约；
(四) 预售款的监管机构(银行或律师事务所)和监督方案；
(五) 经银行或注册会计师审核的，除用地价款外，投入开发建设的资金已达总投资的百分之二十五的验资证明；
(六) 《商品住宅外销许可证》。
预售说明书应包括的内容：楼宇的位置、装修标准、总套数、拟公开销售套数、每单元的建筑面积、拟售的价格、预售的时间、地点、竣工及交付使用的时间。预售申请一经批准，预售说明书对土地使用者有约束力。售楼广告与预售说明书的内容必须一致。
第十二条 预售的外销商品住宅，在未领取《房地产证》前不得转让，否则，转让无效。
经批准预售外销商品住宅的，土地使用者应当在预售之日起，每满七日后的第二天，将预售者的名册和商品买卖合同(预售)，报市规划国土局办理预售登记。
商品房买卖标准合同由市规划国土局会同深圳市工商行政管理局统一印制，按实际需要编号提供，使用其它文本一律不予登记，土地使用者弄虚作假或未按期办理预售登记的，按《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条的规定处理。
第十三条 预售外销的商品住宅必须公开销售。市规划国土局对房地产开发企业的销售活动进行监督。
第十四条 内销的商品住宅，不得转让给外国人、华侨、港澳台同胞及其组织。
第十五条 违反本办法第七条、第十四条规定以及未领取《商品住宅外销许可证》而预售或外销商品住宅时，其交易行为属非法转让土地，市规划国土局不予办理登记手续，并按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定处理，没收非法所得。违反者属房地产开发企业的，
同时注销其房地产开发经营权。
第十六条 土地使用者违反本办法第八条第二款规定的，由市规划国土局责令其停止售楼，限期改正。
第十七条 本办法施行前商品住宅已外销，但尚未按有关规定履行登记手续的，当事人应在本办法施行之日起三个月内到市规划国土局登记，市规划国土局按下列规定进行处理后，发给《房地产证》：
(一) 没有房地产外销权，又未经市规划国土局批准，而进行商品住宅外销的，按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条处理，没收其非法所得；
(二) 有房地产外销权的单位，其外销商品住宅的使用年期超过土地使用年期的，由销售单位向市规划国土局补足超过年期部分的地价款后，认可其土地使用年期；
(三) 一方出地，一方出资，合作建房外销的，按本条第(一)、(二)项的规定处理。
第十八条 经营房地产交易(代理)企业，必须按本办法的有关规定开展经营活动。违反者，由市规划国土局予以警告，责令其纠正；情节严重的，注销房地产交易经营权。
第十九条 过去市政府颁发的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第二十条 本办法由市政府负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起施行。
1992年8月3日
张某与灯具公司侵犯商业秘密纠纷上诉案
唐青林
一、案件来源
济南市历下区人民法院（2007）历民初字第3644号、山东省济南市中级人民法院（2008）济民三终字第8号判决书。
二、案件要旨
现代企业越来越多的采用电子的方式与客户、员工进行商务沟通和交流，但也正是基于电脑的无纸化工作模式，企业信息的复制和泄密也变得更为容易。对此，企业可采取涉密电脑隔离放置，并实行专机专用；设置电脑开机密码，定时锁定等程序；拆除涉密电脑的软盘、USB接口及光盘刻录等方式，保护电脑内存储的商业秘密的安全。
三、基本案情
原告济南灯具厂有限公司（以下简称“灯具公司”）系济南市灯具加工和出口贸易企业，主要贸易产品为桅灯、电桅灯、煤油灯、灯罩等产品。1998年灯具公司获得自主进出口经营权后，多年来多次组团参加广交会，并为此支付了较高的参展费用。通过参加广交会，原告与加纳的菲利浦公司、丹麦的简扬公司、吉布提的沃绍公司等众多国外公司建立起了稳定的出口贸易关系；同时与华宇灯具公司等国内配套生产厂家形成了长期、稳定的供货关系。2006年出口创汇达200余万美元。灯具公司将已经建立起商业往来、蹉商、交流关系的客户名单、资料作为其重要的商业信息均采取了电脑加密、保险柜加锁等保密措施，并通过制定公司重要岗位保密制度、资本运营管理制度等，对以上商业信息建立起了专人专管的保密制度。
自2006年11月之后，原告经营状况发生变化，出口订单取消，产品积压，车间停产，2007年出口创汇不到20万美元，企业呈现严重亏损，欠发职工工资，欠缴各类保险的状况。被告张某、李某、冯某系灯具公司职工，均于2007年12月与原告解除劳动合同。解除劳动合同前，张某任副厂长、进出口部经理、厂信息办公室主任。李某任进出口部业务经理。冯某任进出口部的电脑操作员。张某、李某在原告公司工作期间，多次接受公司的指派，代表公司参加广交会，掌握着公司在进出口贸易方面的所有商业客户信息及合同订单情况。张某还曾被灯具公司派往阿联酋、美国等国家洽谈出口业务。
被告智富商贸公司系由张某的丈夫唐某和张某的弟弟张乙于2006年8月共同出资设立，法人代表为唐某，主营业务为五金交电、灯具的进出口业务。出口业务所涉产品范围（桅灯、电桅灯、煤油灯、灯罩等）及出口客户（加纳的菲利浦公司、丹麦的简扬公司等），国内配货厂家（华宇灯具公司等）均与原告灯具公司高度重合。智富商贸公司业务及出口客户的联系工作主要由张某负责经办。李某通过借款的形式，向智富商贸公司出资，并按出资额领取了利润。同时李某还为智富商贸公司联系过部分客户，为其外贸业务提供部分口语翻译工作。自2006年12月至2008年2月，智富商贸公司总计实现出口收入一百余万美元，自2006年11月至2007年12月期间，共计申报出口退税数额为人民币九十余万元。
后灯具公司以智富商贸公司、张某、李某和冯某侵犯其商业秘密为由，向济南市历下区人民法院提起诉讼。
四、法院审理
济南市历下区人民法院经审理认为，本案的争议焦点有三：
一、关于原告灯具公司的相关客户信息是否为其商业秘密。从本案案情看，灯具公司通过组团参加广交会和其他展会的形式，形成了自己稳定的国外客户群和国内配套商品采购商，为企业实现了经济效益。同时，灯具公司制定了《重要岗位保密制度》等规章，并对于已经建立业务往来的客户，在电脑上建立了客户名册文件（公证保全了63户），进行专人管理和设密保护；对于其他有关进出口业务的资料，采取柜橱加锁等方式进行保密防范。因此，灯具公司的相关客户信息符合商业秘密构成要件，依法应当受到保护。
二、关于四被告是否侵犯了原告灯具公司的商业秘密。被告智富商贸公司系被告张某的丈夫唐某下岗后与张某的弟弟张乙共同出资成立，其经营范围与张某所在的单位即原告公司的经营范围完全一致，且与唐某先前所从事的职业无重合。鉴于张某与唐某、张乙特定的人身关系，且张某作为原告进出口部的主要负责人，掌握着该公司重要的商业客户信息，在此情况下，若张某对智富商贸公司的经营业务不知情，显然与常理相悖。且张某在智富商贸公司和华宇灯具公司签订的合同上的补充修改意见也说明其已实际参与了智富商贸公司的经营业务。同时，由原告提交的根据双方实际成交的客户所整理的对照表也显示，智富商贸公司的国内协作厂家和出口客户与原告的相关客户高度重合。另外，根据济南高新区公安局的询问笔录，张某、李某均已承认在济南智富商贸有限公司处有投资，且利用所掌握的灯具公司的客户信息为智富商贸公司联系客户，协助成交，并已从中获利。上述证据已形成完整的证明被告侵权的证据链，在被告没有提供其客户信息来源合法的证据的情况下，张某、李某和智富商贸公司侵犯灯具公司商业秘密成立。但由于原告未能提交相关证据证实被告冯某参与侵犯商业秘密，因此被告冯某侵犯灯具公司商业秘密不成立。
三、关于被告是否应当以及如何承担侵权责任。根据现有证据，可以认定三被告的行为属于共同侵权，应当对给原告造成的损失承担连带赔偿责任。就赔偿数额方面，原告灯具公司主张按照被告侵权利润予以补偿，由于是对其自身权利进行处分，法院予以支持，在综合考虑侵权人的侵权行为持续的时间和主观恶性的大小等各种因素，法院酌定被告向原告赔偿经济损失人民币150万元。
综上，一审法院最终判决被告张某、李某、智富商贸公司立即停止对原告灯具公司商业秘密的侵权行为；被告张某于判决生效之日起十日内赔偿原告灯具公司经济损失150万元，被告李某、智富商贸公司承担连带赔偿责任。
判决后，张某不服，向济南市中级人民法院提起上诉。上诉理由为：被上诉人的客户信息系从我国客户和出口企业信息处于公开状态的广交会上获得，不具备秘密性；《重要岗位保密制度》存在证据瑕疵，上诉人与被上诉人之间的劳动合同中保守商业秘密的条款约定模糊；判令上诉人赔偿150万元无事实和法律依据等。请求二审法院依法改判，驳回灯具公司的诉讼请求。
针对张某的上诉，济南市中院经审理后认为：根据现有证据，被上诉人灯具公司的相关客户信息符合商业秘密的构成要件，应受法律保护；上诉人张某作为灯具公司进出口业务部的负责人，知悉并掌握着进出口客户的相关信息，但其在职工作期间，却将相关客户信息泄露给智富商贸公司从事出口业务，违反了合同约定的保密义务及灯具公司的相关制度，侵犯了灯具公司的商业秘密，影响其正常经营并造成了巨大经济损失；法院最后判令上诉人及原审被告智富商贸公司、李某共同承担150万元是在原有证据的基础上进行综合认定酌情处理的方式，并无不当。但一审未将智富商贸公司在从事出口贸易产生的必要财务费用、管理费用等在侵权获利中予以扣除，虽然智富商贸公司和李某故未提起上诉，但鉴于本案系共同侵权，故相应的共同侵权赔偿数额，法院一并予以调整。
综上，济南市中院作出了维持一审判决，但将经济赔偿数额调整为人民币70万元的二审判决。
五、律师点评
本案中，原告灯具公司建立起了相关保密制度，并将其客户名单、资料等商业秘密信息采取了电脑加密、保险柜加锁，进行专人管理和设密保护，但其商业秘密却被内部员工所获取，给公司造成了重大的经济损失。随着电脑的普及，企业越来越多的通过电子的方式与客户、员工进行商务沟通和交流，但也正基于使用电脑的无纸化工作模式，企业信息的复制和泄密也变得更为容易。那么，企业可以采取哪些措施来加强企业内部电脑的管理，防止员工或外来人员轻易获取存储在电脑中的商业秘密信息呢？
（1）、相关电脑隔离放置，并实行专机专用。将存储了商业秘密信息的电脑放置在企业的保密重点区域，除有关授权人员外，任何人不得进入该区域内使用该电脑。如果企业的商业秘密信息较多，可采取专机专用的形式，将机密文件按类别、使用人员的权限等存储在不同的电脑中，限定由专人进行操作，以减少引起失密的环节。
（2）、设置电脑开机密码、定时锁定等程序。为避免电脑被无关人员擅自使用而造成的商业秘密外泄，企业可要求员工将其工作电脑设置开机密码、定时锁定等程序，从而即使他人能够接触到电脑，也会因无法开启电脑而无法正常使用。
（3）、禁止文件的复制，设置文件、文档密码。禁止文件复制功能可防止不法人员利用其它移动设备轻易的将电脑中的涉密文件复制、转移，而设置文件、文档密码则能够使涉密文件在无意间被外泄时，也不至于被他人轻易打开，获取了里面的商业秘密信息。
（4）、拆除涉密电脑的软盘、USB接口及光盘刻录等装置。企业应根据员工进行工作、使用电脑的情况，拆除不需与外接设备连接的电脑中的这些外接接口，防止不法人员通过移动设备的拷贝，轻易的获取了企业的商业秘密。
（5）、要求员工慎用电脑中的“文件共享”功能，并在将电脑交外部人员修理前注意进行卸密工作。“文件共享”使共享文件夹内的文件容易被在同一局域网的其它电脑取得也易被某些病毒进行专门性的攻击，而将电脑交外部人员修理时，若没有事先将有关的商业秘密文件卸除，一旦被不法人员获取，后果将不堪设想。
另外，企业还可通过采用安装操作历史记录程序、要求员工慎用蓝牙等无线连接技术（无线连接的保密性目前还未得到确证）、设立防干扰设备、涉密电脑不联网等措施，保障企业电脑内所存储的商业秘密的安全。
编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。
