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甘肃省实施《中华人民共和国乡镇企业法》办法(1999年)

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甘肃省实施《中华人民共和国乡镇企业法》办法(1999年)

甘肃省人大常委会


甘肃省实施《中华人民共和国乡镇企业法》办法
甘肃省人民代表大会常务委员会


《甘肃省实施〈中华人民共和国乡镇企业法〉办法》已于1999年12月5日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,现予公布,自公布之日起施行。


第一条 为了扶持和引导乡镇企业持续快速健康发展,保护乡镇企业合法权益,规范乡镇企业行为,繁荣农村经济,根据《中华人民共和国乡镇企业法》和国家有关法律、法规、结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇范围内举办的承担支援农业义务的各类企业。
农村集体经济组织或者农民在城市开办的企业和乡镇企业在城市设立的分支机构;因行政区划调整,由农村划归城区的原乡镇企业,其他经济组织或者个人在乡镇范围内举办的开发农村资源或者安置农村劳动力的企业,只要承担支援农业义务,按乡镇企业对待。
第三条 发展乡镇企业应当坚持乡(镇)办、村(含村民小组)办、联户(含农民合作)办和户(即个体、私营)办,以及合资、合作、合伙、独资、股份制企业多种经济成分共同发展的原则,坚持以效益为中心,市场为导向,发展与提高并重。
第四条 各级人民政府应当把发展乡镇企业纳入国民经济发展总体规划,立足本地实际和资源优势,坚持依靠科技和可持续发展战略,制定发展规划和各项扶持、保护措施。鼓励发展乡镇企业示范区,推进农村小城镇建设;鼓励和扶持条件差的乡镇、村异地兴办乡镇企业。
第五条 县级以上人民政府乡镇企业行政管理部门的主要职责是:
(一)宣传贯彻有关乡镇企业的法律、法规、规章和政策,并对执行情况进行监督、检查;
(二)制定乡镇企业发展规划,并组织实施;
(三)指导乡镇企业的改革、资产管理、财务管理、科技进步和产业结构调整;
(四)负责乡镇企业示范区建设的组织实施和管理工作;
(五)负责乡镇企业的统计、内部审计监督、职称评定、职工教育培训;
(六)指导乡镇企业的对外经济协作与交流,发展外向型经济;
(七)会同有关部门指导和监督乡镇企业的产品质量、安全生产、劳动保护、环境保护等工作;
(八)法律法规规定的其他职责。
其他各有关部门应当依照法律、法规规定,在各自的职责范围内做好对乡镇企业的监督和服务工作。
第六条 乡镇人民政府负责本辖区内乡镇企业的规划、指导、监督、协调、服务。
第七条 举办乡镇企业,应当符合国家有关法律、法规和产业政策,发展无污染、少污染和低资源消耗的企业,防治环境污染,保护生态环境。
乡镇企业符合企业法人条件的,依法取得企业法人资格。
第八条 乡镇企业的设立,改变名称、住所、经营范围或者分立、合并、停业、终止等,应当自工商行政管理部门办理有关登记手续之日起30日内,持有关文件,到同级乡镇企业行政管理部门登记备案。对符合乡镇企业条件的,乡镇企业行政管理部门应当从登记备案之日起15日内
确认资格,并颁发《乡镇企业资格证书》。
第九条 乡镇企业必须按照国家统计制度,如实向当地乡镇企业行政管理部门和同级统计部门报送企业生产经营、支援农业等方面的统计资料,并接受统计监督。
第十条 乡镇企业应依据“谁投资、谁所有”的原则,确定企业的财产所有权。
农村集体经济组织投资设立的乡镇企业,其企业财产属于设立该企业的全体农民集体所有。
农村集体经济组织与其他企业、组织或个人共同投资举办的乡镇企业,其企业财产按出资份额属于投资者所有。
农民合伙举办的乡镇企业,其企业财产属于合伙人共同所有。
农民个人投资举办的企业,其企业财产属于投资者个人所有。
农村集体经济组织或者农民投资为主举办的股份合作制企业和股份制企业,其企业财产属于全体股东所有。
乡镇企业实行承包、租赁经营的,其产权关系不变。
乡镇企业依法实行独立核算,自主经营,自负盈亏。
第十一条 乡镇企业清产核资、资产评估、产权界定、产权登记、产权交易等应依法进行,并接受乡镇企业行政管理部门的指导和监督。
第十二条 乡镇企业发生下列情形之一的,应清查资产,清理债权债务,进行资产评估和产权界定,由资产所有者认可后,报县级乡镇企业行政管理部门登记备案;
(一)改制为股份制、股份合作制企业的;
(二)实行租赁、兼并、拍卖、转让的;
(三)与其他企业、组织或者个人合资、合作经营、联营的。
第十三条 乡镇企业发生产权纠纷,可以申请县级以上乡镇企业行政管理部门调解,也可以直接向人民法院提起诉讼。
第十四条 农村集体经济组织有权对其投资形成的乡镇企业集体资产的经营活动进行定期或不定期的财务检查。
乡镇企业集体资产经营者离任时,农村集体经济组织应委托有审计资格的中介机构进行审计,并接受乡镇企业行政管理部门的监督。
第十五条 乡镇企业的合法财产和经营自主权受法律保护。任何组织或者个人不得违反法律、法规规定干预乡镇企业的生产经营,改变乡镇企业的产权关系,随意撤换企业负责人;不得非法占有或者无偿使用乡镇企业的财产。
第十六条 乡镇企业依照国家有关税收规定,经税务部门审核享受下列优惠:
(一)乡镇企业按应缴所得税额减征10%的所得税;
(二)贫困地区、少数民族地区、革命老区和边远地区新办的乡镇企业,从投产之日起,3年内减征或者免征所得税。
(三)利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料进行生产的,从投产之日起,免征所得税5年;
(四)新办乡镇企业当年安置城镇下岗职工、待业青年合计超过企业从业人员总数60%以上的,免征所得税3年;免征期满后企业职工中上述人员仍占30%以上的,减半征收企业所得税2年;
(五)国家规定的其他税收优惠。
第十七条 乡镇企业的新产品开发和科技开发所需资金,可据实在成本中列支。
乡镇企业可从销售收入中提取1%作为企业技术改造资金。
乡镇企业可按国家有关规定,提高固定资产年折旧率。
乡镇企业可按企业工资总额分别在税前提取14%的职工福利费和1.5%的职工教育经费。
第十八条 各级环境保护部门从乡镇企业征收的排污费所形成的环境保护补助资金,75%专项用于乡镇企业治理污染源,由同级乡镇企业行政管理部门提出治理计划,环保部门和财政部门统一安排、监督使用。
第十九条 县级以上人民政府建立乡镇企业发展基金。基金由下列资金组成:
(一)各级财政预算安排的用于发展乡镇企业资金中的有偿使用部分;
(二)各级财政按上年度乡镇企业缴入本级税收实际入库增长的5%,在次年度预算中专项安排作为乡镇企业发展基金;
(三)乡镇企业发展基金投入后产生的收益部分,包括依法收取的基金占用费、银行存款利息及入股分红所得的收益;
(四)农村集体经济组织、乡镇企业、社会团体和个人自愿捐赠的资金。
(五)法律、法规规定的其他用于乡镇企业发展基金的资金。
第二十条 乡镇企业发展基金实行分级管理,由乡镇企业行政管理部门和财政部门共同审批,由财政部门办理发放手续。按照择优投放、相对集中、注重效益、有偿使用、到期回收、滚动发展的原则,重点用于乡镇企业的技术创新、出口创汇、开发名优产品、兴办龙头企业等。
乡镇企业服务体系建设和职工教育培训经费,经财政部门审核同意,可在乡镇企业发展基金中列支。
第二十一条 全省各类专项建设资金和技术改造资金中用于发展乡镇企业的部分,应当依照国家和省上的规定,保证用于发展乡镇企业。
第二十二条 银行、信用社等金融机构应积极组织资金,支持乡镇企业发展。对乡镇企业符合贷款条件的,金融机构可根据国家有关规定给予优先贷款;对经济效益好,符合国家产业政策,有发展前途的企业,应给予积极支持;对乡镇企业的技术改造、新产品开发、出口创汇和农副产
品加工等重点项目,按照效益优先原则给予重点扶持。
第二十三条 各级人民政府应当制定优惠政策,鼓励科技人员、经营管理人员及大中专毕业生到乡镇企业工作,并按期评定专业技术职称,颁发国家承认的专业技术资格证书。
乡镇企业可以采取优惠措施,多渠道、多形式引进技术,吸引人才。
第二十四条 乡镇企业应当从税后利润中提取5%的资金,自主安排,用于支援农业和农村社会性支出。
乡镇企业承担支援农业义务有困难的,由县级乡镇企业行政管理部门提出意见,报同级人民政府决定,可以减免部分支援农业义务。
各级乡镇企业行政管理部门应当对乡镇企业用于支援农业和农村社会性支出资金的提取、使用情况进行指导和监督。
第二十五条 各级乡镇企业行政管理部门应当协调、督促有关部门落实乡镇企业应当享受的优惠;指导、帮助和督促乡镇企业完善经营机制,提高职工素质和经营管理、技术水平;建立服务体系,为乡镇企业提供信息、技术、政策法律、人才培训引进、招商引资、项目筛选论证,以及
清产核资、资产评估、产权界定等方面的服务。
第二十六条 任何机关、组织或者个人不得有下列增加乡镇企业负担的行为:
(一)非法向乡镇企业收费、罚款、摊派、集资,强迫乡镇企业提供赞助、资助、捐献财物;
(二)强迫乡镇企业出资参加各种评优、评先活动;
(三)强制乡镇企业征订报刊、书籍、音像制品或者做广告等;
(四)强迫乡镇企业提供各种担保,购买有价证券。
第二十七条 对违反本办法第二十六条所列的行为,乡镇企业有权拒绝,并有权向审计、监察、财政、物价和乡镇企业行政管理部门控告、检举。有关部门和上级机关应当责令责任人员停止其行为;已经收取钱款或者使用了人力、物力的,由其上级机关责令限期归还已经收取的钱款或
者折价偿还已经使用的人力、物力;情节严重的,由其上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第二十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上乡镇企业行政管理部门责令限期改正;拒不改正的,按干部管理权限对直接责任人给予处分;给乡镇企业造成经济损失的,应当依法赔偿:
(一)非法改变乡镇企业财产所有权或企业性质的;
(二)平调、非法占用或者无偿使用乡镇企业财产的;
(三)侵犯乡镇企业生产经营自主权的;
(四)随意撤换乡镇企业负责人的;
(五)其他侵犯乡镇企业的合法权益的。
第二十九条 各级人民政府有关部门违反乡镇企业法律法规的有关规定,不落实乡镇企业应该享受的有关优惠的,由同级人民政府责令限期改正;对拒不改正的,由同级人民政府视其情节轻重,给予主要责任人员相应的行政处分。
第三十条 不依法承担支援农业义务、未向乡镇企业行政管理部门办理登记备案手续的乡镇企业,由县级以上乡镇企业行政管理部门责令限期改正;拒不改正的,有关部门应当根据乡镇企业行政管理部门的意见,停止其享受国家和本办法规定的全部或部分优惠。
第三十一条 不依法按时向乡镇企业行政管理部门报送统计资料的,由县级以上乡镇企业行政管理部门责令限期改正;对虚报、瞒报、拒报或者屡次迟报的,依照统计法律法规的规定处理。
第三十二条 对依法应当进行资产评估和产权界定而未进行的,县级以上乡镇企业行政管理部门应当责令限期改正;造成集体资产流失的,由县级以上乡镇企业行政管理部门责令其追回流失的资产;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 乡镇企业违反国家土地管理、自然资源开发、环境保护、劳动安全、产品质量、税收、财务、金融及其他有关法律、法规的,县级以上乡镇企业行政管理部门应当责令停止其违法行为。有关部门依照有关法律、法规的规定处理。拒不改正的,可根据情节轻重,停止其享受
国家和本办法规定的部分或者全部优惠。
第三十四条 乡镇企业行政管理部门的行政执法人员,玩忽职守、弄虚作假、滥用职权或者徇私舞弊的,由其所在单位或者同级人民政府依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对依照本办法规定所作出的处罚决定不服的,可以依法申请复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十六条 本办法执行中的具体应用问题,由省乡镇企业行政管理部门负责解释。
第三十七条 本办法自公布之日起施行。



1999年12月5日
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国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

国税发[2006]31号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定,结合房地产开发企业(以下简称开发企业)的经营特点,现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下:
  一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
  (一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
  (二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:
1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。
3.开发项目位于其他地区的,不得低于10%。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
(一)符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);
2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);
3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。
(二)开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
(三)开发产品完工后,开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时,开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
(四)开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
  (五)开发产品销售收入应按以下规定确认:
   1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
  2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
  (2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
  (3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
  已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容,以月或季为结算期,定期进行结算,并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的,按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
5.开发企业将开发产品先出租再出售的,凡将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现,承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
  (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
  1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
  2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
(一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:
1.企业、单位应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2.接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时,将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理,并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
(二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:
1.企业、单位在投资交易发生时,应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%,可从投资交易发生年度起,按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2.接受土地使用权的开发方在投资交易发生时,可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本,并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
  七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
  (一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
  (二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
  八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
   开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
  (一)开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理:
1.开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。
2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
  3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。
5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的,应以税收规定为准进行调整。
6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后。如结算了会计成本,则应按税收规定将其调整为计税成本。
  (二)下列项目按以下规定进行扣除:
1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
  已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
   2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,应根据实际发生额按以下规定进行分摊:
(1)属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
(2)属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
  3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用,可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除,其预提费用除税收另有规定外,不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用,准予在当期扣除。
5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
  (1)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
  (2)属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
  7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,按以下规定进行处理:
  (1)由开发企业投资建设完工后,出售的,按建造开发产品进行处理;出租的,按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的,按建造公共配套设施进行处理。
  (2)由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
  8.开发企业建造的售房部(接待处)和样板房,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。
9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。
10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理:
  (1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。
  (2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
  11.利息。按以下规定进行处理:
  (1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。
  (2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
  (3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
  12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
  13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的,可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的,不得扣除折旧费用。
  九、关于征收管理问题
(一)开发企业在年度申报纳税时,应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的,要及时补办有关手续、资料,否则,不得在税前扣除。
  (二)开发企业出现下列情形之一的,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;
4.虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐,难以查账的;
5.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;
  6.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
  十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点,房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
  十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
  本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。
  本通知自2006年1月1日起执行,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项,按本通知执行。


国家税务总局
二○○六年三月六日

关于对食盐生产、批发企业进行重新登记的通知

国家工商行政管理局 等


关于对食盐生产、批发企业进行重新登记的通知
国家工商行政管理局、中国轻工总会



各省、自治区、直辖市工商行政管理局、盐务局(盐业公司、盐管办):
《食盐专营办法》(国务院第197号令)已于1996年5月27日颁布实施,这是我国实现2000年消除碘缺乏病,整顿食盐生产、流通秩序的重要法规。为贯彻《食盐专营办法》,现就食盐生产、批发企业管理的有关问题通知如下:
一、各地工商行政管理部门、盐业主管机构要在地方政府的领导下,认真学习《食盐专营办法》,不断提高对食盐市场管理工作的认识,根据《食盐专营办法》和国家工商行政管理局、中国轻工总会等五个单位联合发布的《关于加强食盐市场管理,坚决杜绝非碘盐进入缺碘地区的通知
》(工商市字〔1994〕第3号)的要求,共同规范食盐产销行为,管好食盐市场。
二、根据《食盐专营办法》规定,国家对食盐实行定点生产制度和批发许可证制度。凡从事食盐生产、批发的企业,须按规定办理审批和登记手续,方可从事生产、经营业务。非食盐定点生产企业,不得生产食盐;未取得食盐批发许可证的企业,不得经营食盐批发业务。各地工商行政
管理部门和盐业主管机构要根据《食盐专营办法》及相关法律法规的规定,对非法从事食盐生产、销售的行为依法予以查处,坚决杜绝非食用盐冲销食盐市场。
三、现从事食盐生产、批发业务的企业,须在1996年10月15日以前,向各省、自治区、直辖市人民政府盐业主管机构提出经营申请。符合条件的,由盐业主管机构发给食盐定点生产企业证书或食盐批发许可证。生产、批发企业凭“证书”或“许可证”,于1个月内向工商行政
管理部门申请重新登记。经工商行政管理部门核准的生产、批发企业,其营业执照的经营范围中注明“食盐生产”、“食盐批发”或“盐(含食盐)生产”、“盐(含食盐)批发”。未经重新登记的企业,从1997年1月1日起,不得从事食盐生产、批发业务。





1996年9月19日