中央国家机关个人住房担保委托贷款办法（试行）
国务院机关事务管理局
中央国家机关个人住房担保委托贷款办法（试行）
国务院机关事务管理局
第一章 总则
第一条 为推动中央国家机关住房制度改革，建立政策性住房信贷体系，支持中央国家机关在京单位（包括全国人大机关、全国政协机关、高法院、高检院、国务院各部门及其所属企事业单位，下同）个人购买（含建造、大修，下同）自住住房，规范个人住房担保委托贷款管理，维护
借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益，根据《中华人民共和国担保法》、《国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理的意见》、中国人民银行发布的《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》、《中央国家机关住房公积金制度实施办法》、《北京市房地产抵押管理办
法》及国家的有关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所称个人住房担保委托贷款（以下简称贷款），是指由中央国家机关住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买自住住房的中央国家机关在京单位的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工发放的担保贷款。
第三条 本办法贷款担保方式包括：
（一）房产抵押；
（二）权利质押；
（三）第三方连带责任保证。
第四条 本办法借贷关系中的有关各方：
委托人：中央国家机关住房资金管理中心；
受托人：受托承办房改金融业务的银行及其所属分支机构；
借款人：向受托人申请贷款的个人；
保险人：承保房屋财产险的保险公司；
抵押人：为贷款提供房产抵押担保的借款人或第三人；
抵押权人：受托人；
出质人：为贷款提供质押担保的借款人或第三人；
质权人：受托人；
保证人：为贷款提供连带责任保证担保的第三人。
第二章 贷款对象和贷款条件
第五条 贷款对象。在中央国家机关住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工。
第六条 贷款条件。借款人须同时具备下列条件：
（一）具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；
（二）在北京市购买自住住房；
（三）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
（四）具有购买住房的合同或有关证明文件，出售公房的售房方案已经上级房改管理机构批准；
（五）提供受托人同意的担保方式；
（六）符合委托人规定的其他条件。
第三章 贷款额度、期限、利率
第七条 贷款额度。每笔贷款额度不得超过所购住房购买价款的70％，并且不得超过贷款抵押房产价值或各质押权利凭证所载本金的70％，同时不得超过委托人定期公布的最高贷款额。
第八条 贷款期限。贷款期限由受托人和借款人约定，可计算到借款人65周岁，同时不得超过25年。
第九条 贷款利率。贷款利率按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。贷款期间如遇国家调整住房公积金计息利率，贷款利率相应调整。
第四章 贷款程序
第十条 贷款申请。
借款人到受托人处填报借款申请表，并提供以下材料：
（一）借款人户口本、身份证或其他有效居留证件及复印件；
（二）购房合同或意向书等有关证明文件；
（三）借款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；
（四）购买新建商品房的，提供售房单位的《北京市商品房销售许可证》复印件；购买公房的，提供上级房改管理机构对“售房方案”批复文件的复印件；
（五）采用抵押或质押方式担保的，抵押物或质物的权属证明；
（六）采用保证方式担保的，保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；
（七）借款人在受托人处存有不低于全部购房价款30％的存款证明，或已交30％以上购房预付款收据原件和复印件；
（八）受托人要求提供的其他材料。
第十一条 贷款初审。
受托人对借款人的申请进行审查，其内容包括：
（一）借款申请表核验；
（二）贷款额度和期限核定；
（三）贷款担保方式确定；
（四）购房行为合法性审查；
（五）抵押物权属审查或质物审查；
（六）收入情况及偿还贷款本息的能力审查；
（七）第三方连带责任人保证意愿及保证资格审查；
（八）其它审查。
其中，需进行抵押物评估的，由受托人认定的评估机构对抵押物进行评估，并出具评估报告送委托人。
第十二条 审批和签订委托合同。
受托人对借款申请初审后，填写《贷款初审意见书》送交委托人，委托人根据《贷款初审意见书》，对贷款进行审批，审批同意，委托人与受托人签订委托合同，同时签发《委托贷款通知单》。
第十三条 签订借款合同。
根据委托合同和《委托贷款通知单》，受托人与借款人签订借款合同及相关合同。借款人要求公证的，可到公证机构办理公证，费用由借款人负担。
（一）采取房产抵押担保方式的，须订立抵押合同，并购买房屋财产险，保险费由抵押人负担，同时由受托人、借款人及第三方签订抵押附属合同；
抵押登记办妥之日，抵押附属合同终止；
（二）采取权利质押担保方式的，须订立质押合同；
（三）采取第三方连带责任保证担保方式的，须订立连带责任保证合同。
第十四条 受托人须将借款合同及相关合同副本在签订后送交委托人，委托人收到借款合同及相关合同副本后，将资金划入委托贷款基金户；受托人经审查与委托合同及《委托贷款通知单》一致后，按借款合同的规定采取转帐方式将贷款资金划入售房单位帐户内。
第五章 贷款的偿还与收回
第十五条 偿还贷款采取按月均还的办法；先还息后还本，每月还款额不低于家庭收入的15％。
按月均还指贷款期限内每月均以相等的金额足额归还贷款本金和利息。计算公式如下：
Ｎ
Ｉ（1＋Ｉ）
Ｒ＝Ｐ－－－－－－－－
Ｎ
（1＋Ｉ） －1
其中：Ｒ—月均还款额；
Ｐ—借款额；
Ｉ—贷款月利率；
Ｎ—按月计算的贷款期限。
第十六条 偿还贷款本息，可使用现金或借款人及其配偶帐户内的住房公积金，也可由受托人与借款人所在单位依据借款合同签订委托代扣协议书，由借款人所在单位每月从借款人工资中代扣并偿还受托人。
第十七条 借款人可以提前偿还贷款本息，须遵守下列规定：
（一）提前还款必须一次性偿还全部剩余贷款本息，利息按照借款合同规定的利率和实际贷款期限计算；
（二）借款人提前还款，必须在预定提前还款日一个月之前书面通知受托人，该通知一经发出，即不可撤销。
第十八条 还款期限内，借款人未按合同约定的时间和还款方式偿还贷款本息的，在接到受托人发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期利息。逾期贷款计息，根据中国人民银行有关规定执行。
第六章 贷款抵押
第十九条 借款人提供的作为贷款抵押物的房产由受托人依照《中华人民共和国担保法》第三十四条和第三十七条的规定予以确认。
第二十条 抵押人和抵押权人须以书面形式订立抵押合同。抵押合同的有关内容按《中华人民共和国担保法》第三十九条规定执行。抵押人须到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押登记。抵押登记办妥后，抵押附属合同终止。
第二十一条 借款人以所购自住住房为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十二条 抵押人对设定抵押的房产，抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人的监督检查。在抵押期间，对设定的抵押物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。
第二十三条 对设定的抵押物，在抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得擅自处分。
第二十四条 抵押合同自登记之日起生效，至贷款到期日后一年时终止。抵押合同终止后，抵押人应按合同的约定，到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押物注销登记手续，解除设定的抵押权。
第七章 贷款质押
第二十五条 本办法所称贷款质押是指权利质押。借款人提供的作为质物的权利由受托人依照《中华人民共和国担保法》第七十五条及中国人民银行的有关规定予以确认。
第二十六条 采取质押担保方式的，出质人和质权人必须订立书面质押合同，按《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行，生效日按照第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合
同至贷款到期日后一年时终止。
第二十七条 以载明兑现日期的债券出质的，若兑现日期先于偿还贷款日期，质权人可以在兑现日至最后还款日期之间兑现，并与出质人协议将兑现的价款用于一次性全额清偿贷款本息，也可以在质权人处新购债券或转存为质权人处人民币储蓄定期存单。
第二十八条 出质人应将质物交给质权人。权利出质后，出质人对用于质押的质物不得以任何理由挂失。质押期间，权利凭证如造成损坏、遗失，由质权人承担相应责任。
第八章 贷款保证
第二十九条 本办法所称贷款保证指由第三方法人提供的不可撤销的连带责任保证。
第三十条 作为保证人的企业法人，必须同时具备下列条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
（二）独立核算，自负盈亏；
（三）有健全的管理机构和财务管理制度；
（四）达到或相当于受托银行企业信用评定等级ＡＡ级以上企业信用；
（五）在受托人处开立存款帐户；
（六）无重大债权债务纠纷。
第三十一条 保证人、受托人和借款人须以书面形式订立保证合同，保证合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第十五条的规定执行。
第三十二条 保证人失去担保资格和能力，如发生合并、分立或破产等，保证人须及时通知受托人。借款人须重新落实保证人或提供其它担保方式，经受托人认可后，办理有关手续。未经受托人认可，原保证合同不得撤销。
第九章 保险
第三十三条 借款人采用房产抵押时，抵押人须到受托人处购买房屋财产险并遵守下列规定：
（一）保险费用按保险公司规定支付并由抵押人负担；
（二）保险期不得短于还清全部贷款本息及相关费用的期限；
（三）投保金额不得低于购房价款总额；
（四）抵押期间保险单正本由受托人保管；
（五）在抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则受托人有权代为投保，一切费用由抵押人承担；
（六）保险期间发生保险责任以外的事故导致抵押物损毁、灭失的，借款人必须提供受托人认可的新的担保。
第十章 借款合同的变更和终止
第三十四条 借款合同当事人任何一方要求解除或变更原合同内容的，必须以书面形式及时通知相关各方，经协商同意，依法解除合同或签订变更合同，相关各方未达成协议之前，原借款合同仍然有效。
第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
第三十六条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息及相关费用后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
第十一章 违约处分
第三十七条 发生下列情况之一的，受托人有权提前收回部分或全部贷款：
（一）借款人连续六次未按借款合同规定的时间还本付息；
（二）抵押人中断购买房屋保险六个月；
（三）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
（四）抵押人或出质人未经受托人同意，将已设定抵押权或质权财产或权益拆迁、出租、出售、转让、赠与、遗赠或重复抵押；
（五）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，借款人又未提供新的担保的；
（六）借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人、受遗赠人或监护人，或其法定继承人、受遗赠人或监护人拒绝履行借款合同；
（七）借款人将贷款挪作他用；
（八）违反本办法和合同规定的其他情况。
第三十八条 发生前款所列事项且借款人拒绝还款的或贷款到期逾期六个月仍未还清全部贷款本息、罚息及费用的，受托人可通过依法处分抵押物或质物，或向保证人追索的方式，或办理退款改租手续，收回部分或全部贷款。其中对借款人将住房贷款挪作他用的部分每天加收万分之四
的罚金。
第三十九条 处分抵押物和质物的方式和办法按《中华人民共和国担保法》及《北京市房地产抵押管理办法》等法律、法规、规定执行。
第四十条 处分抵押物或质物所得扣除税费后，首先偿还贷款本息及相关费用，剩余部分退还抵押人或出质人。处分标准价购得的房屋时，按有关规定办理。处分抵押物或质物所得不足以偿还贷款本息时，受托人有权向借款人追索未偿还部分。
第十二章 其它
第四十一条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。
第四十二条 在办理贷款过程中，因抵押、质押或其保证方式发生的评估、保险、登记等费用，由借款人、抵押人或保证人负担；合同的公证费由要求公证的当事人负担。
第十三章 附则
第四十三条 本办法由国务院机关事务管理局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起执行。
1998年6月12日
对挪用公款罪的司法界定
郭辉
挪用公款作为一种职务犯罪，其新的犯罪形式层出不穷，有的问题在司法实践中争议较大、认识不一。为正确运用法律，准确地惩治犯罪，现就实践中反映较为突出的几个问题作如下探讨。
一、如何认定法人代表的“擅自”行为
刑法理论认为，所谓挪用公款是指行为人未经合法批准而擅自将公款移作他用。这一定义，对于非单位负责人(如单位副职、各部门负责人等)将公款给他人使用的挪用公款犯罪是基本适用的，但对于单位负责人，尤其是对于那些由一人负责、财务管理制度不健全的公司、企业负责人所实施的将公款给他人使用的挪用公款犯罪并不完全适用。有人说，单位负责人对单位财物拥有相对独立的管理、经营权，其有权支配单位的财物，也就不存在 “擅自” 问题。这岂不是说，凡法人代表以法人的名义所实施的将公款移归他人使用的行为都是法人行为、职务行为，不存在挪用公款犯罪的问题？
笔者认为：一切未经有权机关合法批准的行为，都只能是一种擅自行为。这是由公款的所有权及其法定用途所决定的。法人代表只有在法律及其职责范围内活动才是代表法人意志的、有效的行为，才能称得上是法人行为。而那些违反法律规定、超越职权范围又没有经上级主管部门审批同意、没有经班子集体研究决定（在此姑且不论经班子集体研究决定的也有可能构成共犯）的行为只能是其“擅自”的个人行为。在此情况下，即使法人代表是以法人的名义实施行为的，也只能说是行为人利用职务之便实施的个人行为。实践中，判断是否法人行为可以从以下几个方面来进行分析：
第一、 行为人之行为是否具有公开性。法人行为一般是为单位其他人所知，往往具有一定程序的公开性。而个人行为一般较为隐蔽；
第二、 行为人之行为是否具有欺骗性。个人行为的行为人利用职务便利，采取虚构事实、隐瞒真相的手段掩饰其个人意图；
第三、 行为人之行为是否具有正规合法性。法人行为一般有正规合法的手续，而个人行为则不然。
二、对使用人企业性质的界定
根据刑法的规定，只有挪用公款的使用人是“个人”的，才能构成挪用公款罪。1998年4月6日最高人民法院在《审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，“挪用公款给私有公司、私有企业使用的，属于挪用公款归个人使用”。这样，在查处挪用公款案件时，认定使用人企业的性质就成为至关重要的条件。一般情况下，判断企业性质的依据是企业的《营业执照》。因为，《营业执照》是国家授权工商行政管理机关核发给企业、个体工商户和其他经营单位取得合法经营权的凭证。但是，在司法实践中名为集体实为个体的情况客观存在，如果简单地凭营业执照来认定，容易导致审判实践中对挪用公款罪打击面过窄，无法有效地保护公款的专用权。实践中，不少企业的挂靠活动和承包活动造成了企业财产关系混乱、产权不清、界限不明，公款被挪用了给类似企业使用，它们的性质是个人还是集体呢？对此，工商行政管理部门往往又由于种种原因不愿重新核定，使办案工作陷入进退两难的境地。对此应如何处理?有人认为，国家并未赋予检察机关改变、认定企业性质的权力，有此权力的只系国家工商行政管理机关，检察机关认定企业实际性质就是越权行事。笔者认为，这样的观点是不可取的，认定企业的实际所有制性质纯属法律法规的适用问题，而非什么专门的技术性鉴定工作，检察机关是国家法律监督机关，发现企业性质登记有误的，即可根据实际性质认定犯罪，直接向人民法院起诉。这与工商行政管理部门的核定企业性质、核发营业执照的行政行为分属不同的职能范畴，不能相提并论。只有这样，坚持实事求是的态度，才能符合“以事实为根据，以法律为准绳”的法制原则。
鉴于企业性质问题在认定、追究犯罪时事关重大，在办案过程中我们应注意从以下几个决定企业性质的核心问题进行查证:一是从企业的投资来源、资金信用证明、验资证明或资金担保等情况中，弄清真实的投资方式；二是从主管部门或审批机关的批准情况和利润分配情况中，弄清其真实的所有制形式；三是从企业经营方式上，弄清其企业财产的真实所有权 (如系承包制、租赁制，其原所有制性质不变)。查清了这些问题，我们就能透过事物的现象来把握其本质，而不被浮云遮望眼。
行为人挪用公款给私有公司、私有企业使用时，己符合挪用公款罪对主体(国家工作人员)、客体(公共财产的使用收益权)、客观方面（挪用公款给私有公司、私有企业使用）的要求，实践中争议颇大的是行为人主观方面是否明知，即行为人是否明知私有公司、私有企业的所有制性质，决定了行为人是否构成挪用公款罪。如果明知，行为人主观上就有挪用公款归个人使用的故意，构成了挪用公款罪；反之，则不能认定行为人有挪用公款给个人使用的故意，缺乏主观方面的要件，行为人不构成挪用公款罪。事实上，如果行为人是企业的法人代表，就理所当然有合理合法地善用企业资金的义务，基于此，也就有义务对使用人的资信情况、企业性质进行必要的调查了解。如果行为人根本不作任何调查了解，而使用人事实上就是名为集体实为私有公司、私有企业的，则不能说行为人主观上没有放任的罪过，对此也应以挪用公款罪予以追究。在办理案件时，要具体情况具体分析，要有充分证据证明行为人存在直接或间接故意的主观罪过形式，才能对行为人定罪处刑。实践中，情况很复杂，有名为集体实为个人的挂靠、租赁、承包企业，有资金雄厚、规模庞大、员工众多的私有企业，它们都不是一目了然的私有公司企业，必须查清行为人的主观故意，如：是事先明知还是事后知道；案发后重新核定使用人的企业性质，其结果与行为人事先的认知情况是否一致等等。避免出现只要挪用公款给私有公司、企业就对行为人定罪的客观归罪现象。但在查清行为人是事先明知的情况下，也不能由于一纸营业执照上注明使用人是“集体企业”而令我们望洋兴叹、放纵犯罪。
北安市人民法院 郭辉
