北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
北京市政府
北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
市政府
第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强国有土地使用权出让和转让管理，促进本市城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》等有关规定，结合本市实际情况
，制定本办法。
第二条 本市行政区域内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让和转让，适用《条例》和本办法。
第三条 本市土地使用权的出让和转让工作，由土地管理部门依照《北京市实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》的有关规定办理。
第四条 除下列用地，经土地管理部门核准，可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：
（一）各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；
（二）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；
（三）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；
（四）市人民政府批准的其它用地。
第五条 出让和转让土地使用权，不及于地下资源、埋藏物及市政公用设施。
第六条 依照《条例》和本办法以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者（以下简称土地使用者），合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。
第七条 土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对于土地的开发、利用、经营，必须符合本市城市规划。
第八条 土地使用权出让的地块位置、面积、用途和出让期限及其它条件，由土地管理部门会同计划、规划、建设、市政管理部门共同拟定，报同级人民政府批准后，由土地管理部门实施。
第九条 出让土地使用权的批准权限：
（一）耕地1000亩、其它土地2000亩以上的，由市人民政府审核后报国务院批准；
（二）耕地不足1000亩、其它土地不足2000亩的，由市人民政府批准；但远郊区内其它土地不足10亩的，可以由所在区、县人民政府批准。
第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或其它用地50年。
第十一条 出让土地使用权的基准地价，由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市人民政府审定，作为土地使用权出让价格的基础。
基准地价，由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其它费用等因素构成，并结合地块位置、规划设计条件和出让年限确定。
第十二条 土地使用权（包括地上建筑物、附着物）协议出让或转让，出让或转让双方应先委托经市土地管理局资质认定的地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让或转让合同。
远郊区、县在规定权限内出让土地使用权，出让价格应报市土地管理局备案。
第十三条 土地使用权出让，除下列用途可以协议方式外，应采取招标、拍卖方式：
（一）普通住宅建设用地；
（二）工业建设用地；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地；
（四）市人民政府批准的其它用地。
土地使用权协议、招标、拍卖出让的程序，市人民政府另行规定。
第十四条 土地管理部门应向预期受让者提供下列资料：
（一）土地的位置、四至范围、面积及地籍图。
（二）土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。
（三）建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。
（四）环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。
（五）市政公用设施现状和建设计划或规划设计要求。
（六）地块的地面现状。
（七）出让的形式和年限。
（八）出让金的付款方式和要求。
（九）土地使用者的义务和有关的法律责任。
（十）需要提供的其它资料。
第十五条 出让土地使用权，应按照平等、自愿、有偿的原则，由土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订合同。土地使用者应在签订合同时向出让方支付全部地价款15％至20％的定金。
第十六条 土地使用者应自签订土地使用权出让合同2 个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按未付款额1 ‰至2 ‰的比
例支付资金占用费。
土地使用者超过2 个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。
第十七条 出让方应按合同规定提供出让地块的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应退还定金，土地使用者有权解除合同，并请求违约赔偿。
第十八条 土地使用者在支付全部地价款后，应按规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十九条 土地使用者应按合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理部门依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处地价款额1 ％的罚款，直至无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调整出让地价，并办理登记。
第二十一条 土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。缴纳的具体标准和办法，市人民政府另行规定。
第二十二条 外商投资企业以出让方式取得土地使用权的，应按外商投资者在企业所占投资比例，以外汇支付地价款和土地使用费。国家另有规定的，从其规定。
前款规定也适用于华侨和香港、澳门、台湾地区投资者投资的企业。
第二十三条 土地使用者转让土地使用权，必须符合下列条件：
（一）付清全部地价款，取得土地使用证；
（二）已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25％。
第二十四条 土地使用权转让应当签订转让合同。
土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其它附着物的所有权也随之转让。
土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十六条 土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权转让，应办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应经土地管理部门批准，并办理过户登记。
第二十七条 转让土地使用权，转让方应依照规定缴纳土地增值费。缴纳的标准和办法，市人民政府另行规定。
第二十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市或区、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市人民政府可以采取必要的措施。
第二十九条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。
土地使用者申请续期的，应当在期满前6 个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付地价款，向土地管理部门办理登记。
第三十条 土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第三十一条 除本办法第四条第（一）至（四）项规定的划拨用地外，以下列方式转让划拨土地使用权的，须经土地管理部门和规划管理部门、国有资产管理部门批准，由土地使用者同土地管理部门签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行：
（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权或以划拨土地使用权换取财物、合作建房的；
（二）以划拨土地使用权入股或作价投资的；
（三）以企业兼并方式转让划拨土地使用权的；
（四）转让地上建筑物、其它附着物连同转让划拨土地使用权，包括出售开发建设的房屋连同转让划拨土地使用权的；
（五）以其它方式转让划拨土地使用权的。
未经批准擅自转让划拨土地使用权的，由土地管理部门依法没收其非法收入，并根据情节对非法转让双方处非法收入2 倍以下罚款，直至依法收回划拨用地，没收地上建筑物。
第三十二条 对以出租房屋等方式利用划拨用地从事经营性活动，由土地管理部门向经营者收取土地收益金。征收标准和办法，市人民政府另行规定。
第三十三条 土地使用权出让地价款和土地使用费、土地增值费、土地收益金，由财政部门统一负责征收管理，土地管理部门代收，直接入财政专户存储，专项用于城市基础设施建设。
第三十四条 通过出让或转让取得土地使用权的土地使用者，需进行地上物拆迁的，可按国家和本市有关建设拆迁的规定自行拆迁或委托拆迁。
第三十五条 外商在本市投资开发经营房地产，适用《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》；该规定未作规定的，适用本办法。
第三十六条 土地使用权的出租、抵押及登记办法，市人民政府另行规定。
第三十七条 本办法由市人民政府解释，具体执行中的问题，由市土地管理等有关部门解释。
第三十八条 本办法修改前签订土地使用权出让合同的，依照合同的规定；合同没有规定的，适用本办法修改后的有关规定。
本办法施行后至修改前转让划拨土地使用权的，适用本办法修改后的的有关规定。
第三十九条 本办法自1992年6 月1 日起施行，1993年5 月18日市人民政府修改。
1993年5月18日
缓刑少年犯再犯罪的原因及对策
对少年犯适用缓刑摒弃了监禁对少年犯带来的许多弊端，有利于对他们的改造，但是由于多种原因，极少数少年犯未能珍惜机会，出现令人遗憾的重新犯罪现象，这应引起我们的高度重视。
一、 缓刑少年犯再犯罪的原因
少年人初次失足原因多样，各不相同，与社会不良因素的诱惑、法制观念不强等都有关系，但把缓刑少年再犯罪仍归咎为法制观念不强，显然不具有说服力。因此，缓刑少年再犯罪除了具有初犯的普遍性外，还带有一定的特殊性，并与审判机关掌握执法尺度亦有联系。原因主要有四个方面：
1、审判机关在案件审理与延伸帮教等环节上存有某些偏差与疏漏。（1）掌握缓刑适用条件，综合评定不致于再危害社会的法律规定，产生了两个偏向和四个忽视。两个偏向即一是偏向年龄小的客观情节，对综合情节考虑不周。对于成年犯来说，少年犯年龄偏小，犯罪恶性尚未定势，确是适用缓刑的一个条件，但不能以一代全，仍应考虑到其它情节，否则有所偏废；二是偏向认罪态度的考察，对悔过态度的考察不够。能否认罪，如实交待犯罪事实是适用缓刑的前提条件，但认罪不等同于悔罪，有的观点主张少年人表达能力弱、悔过态度难以考察，只要能认罪，即视为符合条件，这是不全面的。少年人悔过态度固然不易考察，但并非无法考察，关键是寓教于审工作做得如何，能否起到促进思想转化的目的。所谓四个忽视：一是忽视主观恶习因素；二是忽视家庭帮教条件。对家庭结构、法定代理人监护与帮教能力缺乏调查与分析；三是忽视判管衔接工作，法院判决后大多未与当地公安或街道取得联系，致使判缓刑的少年犯处于“真空”状态，重新犯罪难以避免；四是忽视跟踪帮教工作，少年犯缓刑期间无人过问，回访考察是一句空话，再犯罪就不足为怪。
2、少年犯的自身错误。缓刑少年再犯者，其自身原因在众多因素中当属首位，主要有三类：一是主观恶习深，难免旧病复发，少年犯在初次受审时，其主观恶性得到相应矫治，但尚未根治，一旦遇到机会，犯罪意念疾速滋长。二是自控能力极差，明知缓刑期间不能再犯，但在特定的情况下，无法控制冲动情绪。三是群体感染，引发犯罪，少年犯沾染犯罪恶习，本身免疫功能就差，判处缓刑目的在于避免更多感染，但有的少年犯受居住环境差的影响，不知不觉地重走老路。
3、家庭教育的失误。家庭是改造缓刑少年极为重要的环节，暴露出的问题表现为：一是家长自身素质差，缺乏教育能力；二是方法原始，缺少引导；另外，家长精力分散，无暇顾及教育，个别家长甚至严重失职放任不管，或对犯罪少年冷嘲热讽，损伤了少年犯自尊都是个中原因。
4、其它原因。缓刑少年是置放于社会，需要各方力量共同施教的特定人员，我国刑法明确规定了缓刑罪犯由公安机关交所在单位或基层组织予以考察。公安派出所因为各种因素，对少数少年犯监督改造尚未落到实处；有的派出所开始尚能找少年犯谈话，嗣后因工作忙碌，便疏忽了帮教工作；有的派出所对法院判缓刑持异议，监改工作自不过问。不少帮教单位把帮教工作停留在口头上，没有付诸实施，少年犯处于失控状态。此外，就业复学得不到解决，难以形成良好的改造环境，挫伤了少年犯自我上进的积极性。
二、 预防治理缓刑少年犯再犯罪的对策
针对缓刑少年再犯罪的原因，制定相应的对策，防患于未然，力求将缓刑少年再犯罪减少到最低限度。
首先，应严格把握适用缓刑的法定条件。对以下四种情况应慎重对待，不轻易判缓刑：（1）有前科劣迹尤其是有与此次犯罪相类似的违法行为的，或连续多次实施同一犯罪行为的。（2）家庭结构不完善，家长有违法犯罪史；家长一贯溺爱、袒护子女或抱怨子女犯罪，推向社会不管的；家长无法保证教育精力的；教育方式简单粗暴能力低下的。（3）少年犯悔过态度不稳定，审判中的感化矫治未见明显效果，悔过态度难以确认的。（4）创造缓刑的客观条件，没有结果，少年犯居住环境不良的。
其次，法院的延伸帮教与社会帮教相并举。审判人员应重视延伸帮教工作，克服畏难思想，扎扎实实地落实衔接制度、回访制度、汇报制度等，切忌做表面文章，防止时紧时松，前紧后松，尤其要抓好缓刑少年犯思想容易起伏的特殊阶段。刑事审判庭应注重发挥人民法院龙头作用，促进社会各界参与帮教。调动社会帮教组织和特邀陪审员的积极性，引进“承包”机制，增强帮教人员的责任感，如陪审员承包，即根据各案选择合适的陪审员，实行谁陪审谁考察帮教；街道、居委会专人承包，通过签订帮教协议，明确帮教内容、责任；监护人承包，由监护人立下帮教保证书，明确其保证帮教的事项。
第三，变缓刑考验期的静止状态为运动状态。调动少年缓刑犯改造的积极性。对具备减刑条件的少年犯要积极会同公安、帮教单位依法提出减刑建议，用减刑激励少年犯加速自我改造；对缓刑期内违法活动不断，甚至濒临再犯罪的边缘，教育已不奏效，消极等待其重新犯罪再关押显然不利于对他们的挽救和社会治安稳定，可根据法律规定将其收监执行。
第四，推动社会一条龙的配套工作向纵深发展。政法部门及教育、劳动部门应建立起挽救少年犯的配套体系。切实发挥职能部门整体协调一致的优势开展工作。如公安部门落实缓刑少年犯的监改工作，学校将缓刑少年犯作为试读生收回学校复学；街道居委会可把缓刑少年犯组织起来开展有偿劳动，使缓刑少年犯变无所为为有所为，安心改造，走向新生。
（黄正席 魏志名 江苏省睢宁县人民法院）
