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关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
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《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营行为，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民
法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1．从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2．不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3．国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4．出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5．出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有
效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6．国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办
了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7．转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管
部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8．以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签
订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9．享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转
让登记手续。
10．以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土
地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11．土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12．转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13．土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，
应当承担相应的民事责任。
14．土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定
该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17．以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18．享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同
，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19．当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20．以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21．《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22．名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23．合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24．商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的
，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31．预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由
，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35．经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36．在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37．当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38．合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39．合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40．合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41．合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42．合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43．合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44．违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45．经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严
重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46．合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。



1995年12月27日
辽宁省本溪市人民政府


本政发(2006)23号

关于印发《本溪市城市房屋室内装饰装修管理办法》的通知

各自治县、区人民政府，本钢、北钢，市政府各委办局、直属机构：
现将《本溪市城市房屋室内装饰装修管理办法》印发给你们，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十月八日
　　　　　　　　　本溪市城市房屋室内装饰装修管理办法
第一条为加强城市房屋室内装饰装修管理，保障房屋使用安全，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》和《住宅室内装饰装修管理办法》等有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内从事房屋室内装饰装修活动的，均应遵守本办法。本办法所称房屋室内装饰装修，是指房屋所有权人或使用人（以下简称装修人）为使房屋内部空间达到一定环境质量要求，自行或委托施工企业使用装饰装修材料，对竣工验收合格交付使用或已实行前期物业管理的房屋室内进行修饰处理的工程建筑活动。
第三条市房产行政主管部门负责房屋室内装饰装修的监督管理工作。房产维修管理机构或物业管理企业依据装饰装修管理服务协议，协助市房产行政主管部门做好房屋室内装饰装修的监督管理工作。规划建设、环保、物价、消防等部门，按照各自职责，配合房产行政主管部门做好房屋室内装饰装修的监督管理工作。
第四条房屋室内装饰装修管理坚持确保房屋和人身安全，减少装饰装修污染危害，维护公共利益、保护装修人和相邻人合法权益的原则。
第五条实行房屋室内装饰装修许可制度。投资总额在30万元人民币以上或者建筑面积在300平方米以上的各类房屋室内装饰装修以及需拆改房屋主体结构和明显加大荷载的建筑工程，应当提交下列材料，向市房产行政主管部门申请办理《施工许可证》：
（一）房屋所有权证或者证明对房屋具有合法权益的有效凭证；
（二）申请人身份证件；
（三）原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位对变动房屋主体结构或者加大荷载部位装饰装修设计方案；
（四）工程监理合同；
（五）施工合同；
（六）施工企业相关资质证书。非业主的房屋使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。市房产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内决定是否许可。许可施工的，应当自批准之日起10日内颁发《施工许可证》。
第六条从事工程投资额在30万元人民币（不含）以下或者建筑面积在300平方米（不含）以下的房屋室内装饰装修活动，装修人应当与房产维修管理机构或者物业管理企业签订装饰装修服务协议，接受市房产行政主管部门的监督检查。
第七条房屋室内装饰装修禁止下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）变动建筑主体和承重结构；
（三）超过设计标准或规范增加楼面荷载、穿凿楼面；
（四）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（五）开挖室内地面，损害和破坏建筑基础；
（六）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（七）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第八条房产维修管理机构或者物业管理企业，应当将房屋室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装修人或者装修人委托的施工企业。
第九条房屋室内装饰装修有下列行为的，必须经相关管理机构批准：
（一）拆除、改变供热管道和设施的；
（二）拆除、改变燃气管道和设施的；
（三）拆除、改变给水、排水管道和设施的；
（四）拆除、改变室内电路、消防管线和设施的。消防部门和水、电、气等公用事业管理机构应当在装修人告知拆除、改变有关管道和设施之日起10日内，对装修人的要求给予答复并采取相关措施；逾期不答复的，视为同意拆除、改变管道和设施。按照技术规范不宜拆除或者改变管道和设施的，除通知装修人外，应当同时书面告知市房产行政主管部门。
第十条装修人或者其委托的施工企业，应在开工前5日告知邻里。
第十一条装修人应当委托有资质等级的施工企业施工。
第十二条承接房屋室内装饰装修的施工企业，应当取得规划建设部门核发的具有承接建筑装饰装修工程业务范围的《建筑业企业资质证书》，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
第十三条从事房屋室内装饰装修活动的个体经营者，应当经过培训后取得劳动行政主管部门颁发的资格证书，持证上岗。
第十四条承接房屋室内装饰装修工程的施工企业，在施工中应当遵守下列规定：
（一）依据法律、法规和本规定开工建设或拆除、改变公共设施；
（二）采用符合环保、安全标准的装饰装修材料；
（三）严格按照技术规范施工，施工时应当降低作业噪声，减少气体、固体污染物排放；
（四）文明施工，按指定位置、时间清运垃圾；
（五）雇佣有技术资格证书的人员从事房屋室内装饰装修作业活动；
（六）在工程保修期间及时提供保修服务；
（七）不得在每日6时前20时后施工；
（八）建筑物料、机械、废弃物不得侵占公共空间；
（九）不得损害公共部位和公用设施、设备；
（十）未经相邻人同意，不得开凿、打击相邻部位或断水、断电，影响相邻人正常生活。
第十五条装修人或者承揽装饰装修工程的施工企业、个体经营者，应当接受房产维修管理机构、物业管理企业或者公共事业管理机构的监督。
第十六条房产维修管理机构、物业管理企业或者公共事业管理机构发现装修人或装饰装修施工企业有违法行为，应当立即向市房产行政主管部门报告。
第十七条市房产行政主管部门应当设立受理房屋室内装饰装修的投诉、举报电话，要在接到投诉、举报后24小时内调查处理。
第十八条鼓励房屋室内装饰装修工程实行工程监理制度。
第十九条在正常使用条件下，房屋室内装饰装修工程的保修期限为2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房间和外墙防渗漏工程的保修期限为5年。保修期自房屋室内装饰装修工程验收合格之日起计算。
第二十条房屋室内装饰装修工程竣工后按照下列规定进行验收：
（一）工程投资额在30万元人民币以上或者建筑面积在300平方米以上的工程，装修人应组织设计、施工、监理和其他有关方面的专家进行竣工验收。对验收合格的工程，装修人应在验收后5日内向市房产行政主管部门备案。
（二）对装饰装修投资额在30万元人民币（不含）以下或者建筑面积在300平方米（不含）以下的工程，由装修人自行组织竣工验收，并在5日内向房产维修管理机构或物业管理企业备案。
（三）对验收合格后的装饰装修工程，装饰装修企业应当向装修人出具《房屋室内装饰装修质量保证书》。
（四）经验收不合格的装饰装修工程，应当由施工企业或承揽工程的个体经营者维修；违反装饰装修管理服务协议或造成公共部位、设施隐患和工程质量事故、缺陷以及其他影响公共利益、公共安全事故的，应当立即采取补救措施，并及时报告市房产行政主管部门处理。
第二十一条市房产行政主管部门或者房产维修管理机构、物业管理企业，不得向装修人指定施工企业或推销装饰装修材料，不得从事其他影响公正管理监督的行为。
第二十二条因房屋室内装饰装修造成下列损害的，由装修人或施工企业负责赔偿：
（一）造成相邻住宅管道堵塞，管道或墙壁渗漏水的；
（二）造成停水、停电、停气的；
（三）造成物品毁坏的；
（四）侵占公共空间，造成公共部位和设施损坏的；
（五）造成其他民事损害依法应当予以赔偿的。
第二十三条违反本办法第五条规定，未取得《施工许可证》或者为规避办理《施工许可证》而将工程项目分解后擅自施工的，由市房产行政主管部门按照建设部《建筑工程施工许可管理办法》第十条和第十三条规定予以处罚。
第二十四条违反本办法有下列行为之一的，由市房产行政主管部门按照《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条规定予以处罚：
（一）拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；
（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的；
（三）擅自拆改供暖、燃气、给排水管道和设施的；
（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。
第二十五条对违反本办法规定，依法应当由相关行政主管部门处理的，市房产行政主管部门应当将案件移送相关行政主管部门。
第二十六条本办法所称房屋主体的结构，包括房盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体连接接点和基础等。本办法所称承重荷载，是指直接将本身与各种外加作用力系统传递给基础地基的主要结构构件和其连接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、剪力墙、悬索等。
第二十七条本办法自2006年12月1日起施行。