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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类：

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定，现行计价方式可以有如下四种：
1、按套内建筑面积计算：
即：套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；
2、按套（单元）计算：
即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；
3、按建筑面积计算：
即：建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它：
除以上三种方式外，买卖双方另外之约定。

二、几种计价（量）方式的区别及特点：

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。纵观上海楼市，从上海房地产市场起步到今天，除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外，绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解，过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，而一个小区里一定还有些公建是开发商的，那么，哪些是业主的？哪些属于开发商的？因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。
　　事实上，有关管理部门也已注意到这个问题，市国土资源管理局就曾下文，对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定，如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此，公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”：一方面，计算太复杂，非专业人士算不出来；另一方面，入住后，可能一部分购房人觉得需要重新测量，而一部分业主认为没有问题，不予配合，公摊面积就没法核实。
　　2、按套或套内建筑面积买房的好处
　　根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
　　但采访中，不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
　　其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。
　　其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，买房人知情权仍然可能落空。
　　其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了120平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是160平方米，买房人能接受吗？
　　其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心，上海目前仍是以期房销售为主，按套或按套内建筑面积卖房，会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
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最高人民法院


最高人民法院关于逮捕人犯的手续等问题的批复

1957年8月13日，最高人民法院


江西省高级人民法院：
你院本年5月17日〔57〕研字第79号函悉。兹就所询问题答复如下：
（一）刑事案件在判决前未逮捕被告人，宣判后可否不再履行逮捕手续而立即送监执行问题，我院本年4月15日法研字第7023号复昆明铁路运输法院函内曾经指出，一审刑事 在审理前和审理中未逮捕被告人，无论是在宣判以前还是在宣判以后逮捕被告人，都应当用司法部印发的逮捕证进行逮捕。来文所说“宣判后立即将被告送监狱执行”，想系指第二审判决而言，我们认为，也应当用司法部印发的逮捕证进行逮捕后，再送监执行。兹将上述我院复函中的有关部分抄送你院，请查阅参考。
（二）关于各级人民法院的副院长可否依照人民法院组织法第12条第一款规定将本院已经发生法律效力的判决和裁定提交审判委员会处理的问题，我们同意你院意见，即：各级人民法院副院长受院长的委托，可以代行这项职务。